Un investissement dans l'immobilier peut être réalisé sous plusieurs formes. En nom propre lorsque l'on est seul, en indivision à plusieurs ou encore par l'intermédiaire d'une SCI (Société Civile Immobilière). Découvrez ce qui se cache derrière ces trois lettres !

La SCI, comment ça marche ?

Pour constituer une SCI, il est nécessaire d'établir ou de faire établir des statuts, comme pour toute société. Ces statuts peuvent être rédigés par un professionnel (avocat, juriste, notaire), mais aussi sous seing privé (par vous-même), ce qui dans ce cas vous fera économiser des frais. La SCI doit être composée d’au moins deux associés, physiques ou moraux. Comme pour toute entreprise, sa durée de vie ne peut excéder 99 ans.

Une SCI n’étant pas une entreprise commerciale, la location de biens « meublés » est exclue, comme l'achat-vente. L'objectif de la SCI est de gérer les biens qu'elle possède, comme une maison ou des bureaux. Il en existe d'autres types, comme la SCI d'attribution qui a pour but la construction d'immeubles et son attribution aux associés, ou bien encore celle de construction-vente, réservée aux promoteurs immobiliers.

SCI : de nombreux avantages, de rares inconvénients

La SCI ouvre tout d’abord le droit à des avantages fiscaux. Il est possible de déduire les intérêts d'emprunts de vos impôts, il en est de même pour les travaux faits dans les biens. Si la SCI se trouve en situation de déficit, les intérêts d'emprunts et autres frais viennent en déduction des bénéfices à venir, ce qui permet de créer du report de crédits d’impôt pour les années suivantes. Si la SCI a plus de 15 ans, la vente de vos parts est exonérée d'impôt sur les plus-values, et ce quelle que soit la date d'acquisition du bien dans la SCI.

D’autres avantages, la transmission des biens est facilitée puisque les enfants peuvent être associés dans la SCI. Un avantage non négligeable quand on sait que la valeur prise en compte pour la transmission des biens est la valeur de l'actif de la société.Enfin, le gérant n'a pas besoin de détenir la majorité du capital, ce qui, en plus des avantages précédents, lui permet de prendre les décisions même en cas de désaccord.

La SCI impose toutefois quelques contraintes dont il faut avoir conscience avant de se lancer. Il est tout d’abord nécessaire de tenir un bilan comptable, même s’il reste très léger. Sachez également que les associés, contrairement aux SARL par exemple, ne sont pas protégés des dettes, mais en sont responsables au prorata de leur apport.

Le régime d’imposition de la SCI

Les revenus de location sont imposés auprès des associés et non au nom de la SCI. Ces revenus doivent donc être signalés dans la partie « revenus fonciers » de la déclaration fiscale : c’est alors le taux d’imposition de chacun qui s’appliquera.

Pour les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés, nous nous trouvons là dans le régime d’imposition classique des professionnels (15 % jusqu'à 38 120 € de bénéfice, puis 33,33 % au-delà). Si cette SCI distribue des dividendes sur bénéfices, ceux-ci seront à déclarer individuellement. Ce choix d'imposition ne concerne que les SCI possédant de nombreux biens.

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Malgré ces quelques points, il est évident que la SCI reste un très bon outil pour investir dans l'immobilier. Elle permet par exemple d’éviter de nombreux désagréments, comme l'indivision par exemple. Elle constitue également un excellent outil à prendre en considération pour la transmission de votre patrimoine.

Source : YouLoveWords.com