Le locataire doit-il payer toutes les charges de copropriété ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez récupérer une partie des charges de copropriété auprès de votre locataire. En effet, certains de ces frais peuvent être intégrés aux charges locatives, réglées chaque mois avec le loyer.

Les charges de copropriété : de quoi se parle-t-on ?

Dans une copropriété, les copropriétaires doivent participer aux frais permettant d’assurer le bon état et le bon fonctionnement de l’immeuble. Ces frais , qui sont généralement à régler tous les trimestres, correspondent aux charges de copropriété.. On en distingue de deux types.

Les charges générales

Il s’agit des charges de copropriété liées à :

• l’administration de l’immeuble : frais d’organisation des assemblées générales, honoraires du syndic, etc.

• l’entretien de l’immeuble : frais de nettoyage des parties communes, d’enlèvement des ordures ménagères, d’entretien des espaces verts, etc.

• la conservation de l’immeuble : travaux dans la copropriété visant à refaire la toiture, à rafraîchir les façades, etc.

Tous les copropriétaires, sans exception, doivent régler une part des charges générales au prorata de ses tantièmes. Autrement dit, les copropriétaires ont l’obligation de participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes. La somme à régler est donc directement liée à la part détenue dans la copropriété.

Les charges spéciales

Cette fois, il est question des dépenses relatives aux :

• services collectifs : frais de raccordement de l’immeuble au réseau internet, frais de gardiennage, système de sécurité, etc.

• équipements communs : frais de fonctionnement et d’entretien des ascenseurs, du chauffage central, des interphones,  installation d’une antenne de télévision, etc.

Le paiement de ces charges se fait en fonction de l’utilité objective que présente chacun des services et équipement pour chaque lot. Autrement dit, le règlement des charges spéciales est réparti entre les copropriétaires qui ont effectivement la possibilité de profiter des services et équipements financés. Ainsi, par exemple, si votre logement se situe au rez-de-chaussée, vous n’avez pas à participer aux charges d’ascenseur. Sauf si l’ascenseur dessert la cave ou le parking... Dans ce cas, le fait que l’ascenseur puisse avoir une utilité même pour ce type de logement est jugé suffisant pour imposer une certaine participation financière.

Récupérer les frais de copropriété ? C’est possible !

Propriétaire d’un appartement acheté dans le cadre d’un investissement locatif, c’est à vous qu’incombe le devoir de régler les charges de copropriété. Mais rassurez-vous : vous pouvez récupérer une partie des charges de copropriété auprès de votre locataire, en les l’intégrant en partie aux charges locatives, aussi appelées charges récupérables, qui regroupent les dépenses dues par le locataire mais initialement payées par le propriétaire.

Vous pouvez, par exemple, imputer au locataire :

• les frais d’électricité et d’exploitation de l’ascenseur ;

• les frais de personnel d’entretien pour les parties communes ;

• les frais de fourniture d’énergie pour le chauffage collectif ;

• les dépenses concernant l’eau chaude et froide de l’ensemble des occupants, l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et/ou des espaces extérieurs ;

• les frais d’entretien des aires de stationnement et des espaces verts ;

• Certaines taxes prélevées en contrepartie de services rendus au locataire comme la taxe de balayage, la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ou encore la redevance assainissement ;

• etc.

À l’inverse, parmi les frais qui restent à la charge du propriétaire bailleur, on retrouve tout ce qui touche à l’entretien de l’immeuble ou à des travaux exceptionnels concernant les parties communes. Cela comprend notamment :

• Le remplacement d’un gros équipement collectif (chaudière ou autre) ;

• La mise aux normes de l’ascenseur ;

• L’entretien de la toiture ;

• L’entretien des cheminées ;

• Le ravalement de façade de l’immeuble ;

• Etc.

Par ailleurs, il convient d’évoquer la situation particulière des concierges : si, dans une copropriété, le concierge effectue le nettoyage des parties communes et la gestion des poubelles, alors son salaire peut être répercuté au locataire à hauteur de 75%. Mais s’il n’effectue qu’une des deux tâches, c’est seulement 40% du salaire du concierge qui peut être imputé au locataire.

Recouvrement et régularisation des charges locatives

Même si les charges de copropriété sont à régler chaque trimestre généralement, le plus pratique est de demander un règlement mensuel des charges locatives à votre locataire, en même temps que le loyer, sous la forme d’une provision pour charges. Attention, dans le contrat de location, le propriétaire bailleur doit toutefois bien faire mentionner et distinguer le loyer « hors charges » du montant des charges récupérables qu’il réclame au locataire.

Le montant de la provision mensuelle est fixé sur la base des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges ou sur un budget prévisionnel.

Il vous suffit, une fois par an, de procéder à la régularisation des charges locatives. C’est-à-dire ? Vous devez comparer le montant des provisions versées par votre locataire au montant de charges locatives que vous avez réellement payé pour l’année concernée. Suivant le cas, le locataire doit vous régler un complément, ou vous devez lui rembourser le trop-perçu.

Note : si vous faites de la location meublée, vous pouvez demander un paiement des charges locatives sous deux formes différentes :

• Soit un paiement par provision avec régularisation annuelle ;

• Soit un paiement sous la forme d’un forfait, fixé d’après une estimation du montant des charges ou en fonction de ce que payait le locataire précédent. Aucune régularisation n’est alors possible, d’où l’importance de bien évaluer le montant à récupérer auprès du locataire. 

La seule exception est le bail mobilité, qui impose un règlement des charges locatives par forfait versé simultanément au loyer.

Attention, le montant des charges de copropriété récupérées par le propriétaire doit être systématiquement justifié. Il est donc essentiel de garder toutes les factures afin de pouvoir prouver chaque dépense au locataire en cas de demande allant dans ce sens. Sachez par ailleurs qu’il est possible de réclamer pendant 3 ans le paiement des charges locatives, même après le départ définitif du locataire du logement. 

Qu’en est-il de la part des charges de copropriété que vous ne pouvez pas reporter sur le locataire ? Eh bien, si vous optez pour le régime réel lors de votre déclaration d’impôt, elle peut faire l’objet d’une déduction fiscale. Plus précisément, les provisions pour charges de copropriété que vous réglez au syndic sur une année sont déductibles de vos revenus fonciers, une fois minorées, notamment, du montant des charges récupérables sur le locataire de l’année précédente. De quoi optimiser le rendement de votre investissement immobilier ! Cet article est à visée informative uniquement. Il ne constitue en aucune manière un conseil d’ordre financier, d’investissement, juridique, fiscal ou autre de la part de Fortuneo, et ne saurait engager la responsabilité de Fortuneo pour toute décision prise ou non sur cette base.

Source: Webedia, mai 2019.

Crédit visuel : andresr, Gettyimage.