Si vous souhaitez acheter la maison de vos rêves sans passer par une agence immobilière pour éviter de régler les frais d’agence, vous pouvez décider d’acheter votre logement à un particulier. Comment procéder ? Est-ce aussi difficile que cela en a l'air ? Une chose est sûre : il y a évidemment quelques précautions à prendre.
Publié le 27 février 2017
Trouver le logement de vos rêves demande quelques efforts. Pour trouver des annonces de particuliers, plusieurs sites internet dédiés existent : sur certains vous y trouverez des annonces de propriétaires souhaitant vendre leur bien , sur d’autres uniquement les annonces d’agences immobilières. Si vous trouvez un bien qui vous intéresse particulièrement sur un site dédié aux agences immobilières, vous pouvez essayer de le retrouver sur un site de particuliers. Il y sera sûrement également si aucun mandat exclusif n'a été signé avec une agence immobilière.
De manière générale, sur ces sites, prenez soin de bien renseigner vos critères, qu’ils soient géographiques, financiers ou autres, pour ne pas perdre de temps avec des propriétés qui ne correspondraient pas à vos attentes.
Une fois que vous avez déniché quelques biens que vous aimeriez visiter, prenez contact, par mail ou par téléphone (s'il est indiqué), avec le propriétaire. Il est vivement recommandé d’éviter de donner votre dossier complet par e-mail et de privilégier plutôt le moment de la visite pour transmettre l’ensemble de vos documents.
C'est le problème avec certaines transactions effectuées auprès de particuliers : l'estimation du prix peut être parfois surévaluée pour des raisons sentimentales ou par simple méconnaissance du marché. De votre côté, faites des recherches approfondies sur les prix pratiqués dans le secteur que vous convoitez. Il existe aussi des sites internet qui peuvent vous renseigner sur le prix pratiqué au mètre carré dans votre région.
L’idée à garder en tête est simple : il ne faudrait pas que l'économie des frais d'agence vous conduise à payer votre futur bien à un prix au dessus du marché À vous donc de mener les recherches nécessaires pour vérifier la justesse du prix proposé par le vendeur.
Puisque vous n'êtes pas accompagné d'un agent immobilier,essayez de vous glisser dans la peau de l'un d'entre eux ! Il vous revient de bien vous renseigner lors de vos visites et de demander par exemple les derniers diagnostics de la maison, notamment celui de performance énergétique (DPE) mais aussi le diagnostic électricité, gaz et bien plus encore. Ces derniers sont essentiels puisqu’ils visent notamment à informer l'acheteur du degré d'isolation thermique du bien et du montant des charges prévisionnelles. Le vendeur doit obligatoirement fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) complet et à jour lors de la signature du compromis de vente.
N'oubliez pas non plus de vous renseigner sur la taxe foncière, les charges mensuelles s’il s’agit d’une copropriété, ou encore les relations avec le voisinage. Dans le cas d'une copropriété, pensez également à demander les derniers procès-verbaux d'assemblée générale afin de savoir quels sont les points qui pourraient poser problème si vous emménagez, comme par exemple un éventuel ravalement de façade. C’est la clé pour un emménagement en toute sérénité, sans mauvaise surprise !
En l’absence d’un professionnel de l’immobilier pour vous épauler, il est essentiel de visiter la maison qui vous plaît dans ses moindres recoins. Chacune des pièces doit être passée en détail Ne négligez pas les espaces utilitaires comme le grenier, la cave et la buanderie. Votre œil aiguisé doit par ailleurs s’attarder sur la chaudière, la ventilation, les gouttières ou encore sur les équipements vendus avec l’habitation, dont le bon fonctionnement est primordial pour votre confort.
Les traces d’humidité, les fissures mais aussi les odeurs de canalisations doivent également attirer votre attention. Ces anomalies peuvent parfois révéler des problèmes gênants et potentiellement coûteux. Elles doivent donner lieu à une investigation et sont susceptibles de servir d’arguments lors d’une négociation.
Si le bien qui vous intéresse nécessite des réparations ou des améliorations, n’hésitez pas à faire chiffrer les travaux nécessaires par un professionnel du bâtiment afin d’éviter de tomber dans un gouffre financier. Ce budget devra être pris en considération dans votre décision d’achat et pourra entrer en ligne de compte lors de la négociation.
Si vous avez trouvé LE bien « coup de cœur » mais que son prix est plutôt surestimé si l'on considère le prix actuel du marché, c'est le moment de négocier. Sans agent immobilier, vous n'aurez pas d'intermédiaire pour temporiser, vous devrez donc essayer de trouver l'équilibre entre ce que vous souhaiteriez obtenir, et ce que désire le vendeur. Parmi les sujets à aborder, par exemple, celui des travaux : y'en a-t-il qui sont prévus dans les mois à venir, dans la propriété ou dans la copropriété ? Si oui, qui en a la charge ?
Bon à savoir : les travaux décidés ou votés avant la promesse de vente restent intégralement à la charge du vendeur. Les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont en revanche à la charge de l’acquéreur, si le vendeur lui donne le pouvoir d’assister à l’assemblée à sa place dans le cadre d’une copropriété.
Autre levier de négociation : le temps. Si le vendeur est pressé de vendre son bien pour des raisons personnelles telles qu’un déménagement ou un divorce, cela peut jouer en votre faveur.
Attention, un achat immobilier donne lieu à une série d’actes juridiques susceptibles d’engager plus ou moins l’acheteur et le vendeur. Avant de signer le moindre contrat, il est important de vous familiariser avec les conventions utilisées en matière d’immobilier. Offre d’achat, promesse de vente, compromis de vente : tous ont des conséquences juridiques différentes qui ne doivent pas être prises à la légère.
En décidant de réaliser votre achat sans l’aide de professionnels, il vous revient de trouver les informations nécessaires et fiables pour que la transaction se déroule au mieux et dans les règles.
Qu'une vente s'effectue via une agence, ou entre particuliers, sachez que la signature s'effectue toujours chez le notaire. C'est lui qui établit les actes et les authentifie et c’est lui également qui rédige tous les contrats. Il est fortement recommandé de ne pas vous contenter du notaire du vendeur et de prendre contact avec un notaire personnel qui assurera vos intérêts en premier lieu. Il répondra aux questions que vous vous posez, veillera à ce que le contrat soit bien rédigé et à ce que les diagnostics aient bien été effectués.
De manière générale, vous le voyez donc, acheter une maison à un particulier vous demande globalement plus de temps, plus d’énergie et plus de connaissances qu’avec l’aide de professionnels de l’immobilier. Mais c’est complètement à votre portée !
Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).
Source: Webedia, Mars 2021
Crédit visuel : Maskot, Gettyimages.
