5 raisons pour lesquelles les taux immobiliers baissent encore

Les taux d’emprunt sont au plus bas, avec 1,43% en moyenne en France au mois de juillet toutes durées confondues. Mais derrière cette baisse des taux se cachent plusieurs facteurs, certains liés à la conjoncture internationale et d’autres à l’actualité du marché immobilier. Décryptage.

1. Des politiques monétaires encore très accommodantes

Les taux d’intérêt proposés par les banques commerciales, qu’il s’agisse des banques traditionnelles ou des banques en ligne, dépendent principalement des taux directeurs des banques centrales (Banque centrale européenne, Federal Reserve américaine…). Ces banques centrales, souveraines et indépendantes, ont pour premier objectif de maîtriser l’inflation.

Augmenter les taux d’intérêt permet de lutter contre l’inflation. Or, depuis la crise de 2008, l’inflation peine à rebondir en Europe et dans le reste du monde. On pourrait s’en féliciter : des prix bas sont favorables à la consommation et, donc, à l’économie tout entière. Mais l’inflation faible a aussi des effets néfastes. Lorsque les prix stagnent, les entreprises ne sont par exemple pas incitées à investir et n’embauchent pas.

Les banques centrales se sont donc efforcées de maintenir les taux d’intérêt à leur niveau le plus bas et de racheter massivement des titres afin d’injecter des liquidités dans l’économie. Un afflux de cash qui a bénéficié, en grande partie, au marché du crédit immobilier. Aujourd’hui, alors que la croissance repart, les banques centrales quittent progressivement leurs politiques accommodantes mais cette transition ne se fera pas en un jour, au risque d’enrayer la machine économique.

2. Une demande qui s’essouffle sur fond de hausse des prix

Les taux bas ont permis à de nombreux acheteurs d’accéder au marché immobilier, alors qu’ils n’auraient pu se le permettre quelques années auparavant. La hausse de la demande s’est mécaniquement traduite par un assèchement de l’offre de biens immobiliers. Résultat, le marché s’est tendu et les prix se sont envolés. Dans certaines villes comme Rennes, Nantes, Nice, Lyon, Paris et Toulouse, on a pu relever des hausses de prix comprises entre 4 et 7% en 2017.1

Les banques ont donc tout fait pour maintenir les taux à leur niveau le plus bas. Un moyen de permettre aux primo-accédants, notamment, d’acquérir un bien même avec un apport personnel limité.

3. Des efforts commerciaux importants de la part des banques

Après les années de forte demande de crédit immobilier 2016 et 2017, les banques se sont fixé des objectifs commerciaux très importants. La concurrence entre établissements prêteurs s’est intensifiée, ce qui explique aussi en partie cette baisse des taux.

4. La nécessité de faire revenir les investisseurs

Parallèlement, l’immobilier a pu apparaître, sous certains aspects, comme le parent pauvre des dernières réformes en matières fiscale et d’épargne. La "flat tax" a largement bénéficié aux détenteurs d’un patrimoine financier.

Dans le même temps, la transformation de l’ISF en impôt sur la fortune immobilière, dont l’assiette inclut les investissements locatifs classiques et la pierre-papier, a pu décourager un certain nombre d’investisseurs.

Enfin, le recentrage du dispositif Pinel sur les zones tendues dans la dernière loi de finances, ou encore le rapport de la Cour des comptes paru au printemps 2018 et jugeant les dispositifs de défiscalisation immobilière coûteux et inefficaces sont autant de signaux négatifs aux yeux des investisseurs. La baisse des taux doit permettre de les réconcilier avec la pierre, en leur permettant de bénéficier pleinement de l’effet de levier du crédit.

5. Des emprunteurs de plus en plus avertis

Dernière raison, et pas des moindres, les emprunteurs sont de mieux en mieux informés. Comparateurs, simulateurs, calculettes en ligne : grâce à internet, il est de plus en plus facile d’accéder à ces outils qui permettent de mieux analyser son offre de prêt. Les emprunteurs ne se contentent plus de solliciter une proposition auprès de leur banque principale, mais peuvent désormais plus facilement faire jouer la concurrence.

Une émulation positive qui entretient, elle-aussi, la tendance des taux d’intérêt à la baisse.

Ce qu'il faut retenir

  • La baisse des taux s’explique non pas par un, mais par plusieurs facteurs.

  • Volonté des banques centrales de ne pas étouffer la croissance, besoin de compenser la hausse des prix immobiliers, concurrence plus forte entre les banques: tout conduit à penser qu’une éventuelle hausse sera très étalée dans le temps.

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