Aujourd'hui, entre 3 et 5 % des locations sont concernées par les impayés de loyer (1). Face à ce problème, une bonne protection est un gage de sérénité pour les propriétaires.

Hausse du chômage et baisse du pouvoir d'achat consécutifs à la crise de 2008 ont fait augmenter de 30 % le nombre d’impayés de loyer en 5 ans (1). Or ces impayés font partie des principales craintes des propriétaires. Pour ceux d'entre eux qui se sont endettés pour financer l'achat de leur bien immobilier, et qui comptent sur le versement de loyers mensuels pour rembourser leur crédit, les impayés peuvent conduire à une situation financière délicate. Cependant, des dispositifs légaux jusqu'aux assurances, des solutions existent pour se protéger et faire face à cette situation.

Bien sélectionner son locataire

Si l'attention portée à la phase de sélection du locataire n'est pas infaillible, elle peut néanmoins réduire les risques de défaut de paiement. Première étape : vérifier la solvabilité du candidat.

C'est pour cette raison qu'il est devenu presque automatique qu'un propriétaire demande à son futur locataire des photocopies de son contrat de travail, de ses trois dernières fiches de paie, de son avis d'imposition le plus récent ou encore de ses trois dernières quittances de loyer.

Autre garde-fou : exiger du futur locataire un acte de caution solidaire. Il peut notamment être intéressant si ce dernier dispose de faibles revenus. Cette caution, qui peut être fournie par une personne de sa famille, garantira le versement du loyer en cas de défaillance. Principal avantage de cette démarche : elle est gratuite ! En revanche, il est important de vérifier également la solvabilité du garant via la fourniture de son dernier avis d'imposition, ses bulletins de salaire ou encore son contrat de travail.

La personne solidaire devra signer et rédiger un document spécifiant le montant du loyer et des charges, ou encore la durée de validité de la caution, et engagera ses biens et revenus en cas de problème.

Souscrire une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI)

Le loueur peut également souscrire cette assurance spécialement conçue pour se prémunir contre les impayés de loyer, mais aussi les éventuelles dégradations du logement par le locataire. Autre avantage : cette assurance prend en charge les frais liés à l'action en justice qui devra être engagée contre le locataire si besoin. Elle peut être souscrite auprès d'une compagnie privée, et il est opportun d'effectuer les démarches à l’arrivée du nouveau locataire.

Principal problème, cette assurance a un coût et ses tarifs peuvent représenter de 2 à 4 % du montant du loyer (1). De plus, suivant les options et le niveau de garantie, le montant de la prime peut fortement varier. Il est donc important de comparer plusieurs offres avant de s'engager et de s'intéresser aux plafonds d'indemnisation, qui varient très fortement d'une compagnie à l'autre.

Enfin, notez que l'indemnisation n'est pas immédiate et intervient dans un délai moyen de 3 à 4 mois, une fois l'impayé constaté. Le propriétaire doit donc pouvoir assurer financièrement le manque à gagner pendant cette période transitoire.

Le dispositif Visale en renfort

Ce dernier s'applique aux baux signés à partir du 1er février 2016 (2), et remplace la Garantie universelle des risques locatifs (GRL) mise en place en 2010, ainsi que la Garantie Universelle des Loyers (GUL) initialement prévue par la Loi Alur de 2014.

Gratuite et financée ainsi que gérée par Action Logement, la garantie Visale fonctionne comme une caution publique. Elle vise à aider les propriétaires qui choisissent un locataire en situation de précarité, tel qu'un jeune actif de 30 ans maximum titulaire d'un contrat de type CDD ou intérim. Pour en bénéficier, le locataire doit en faire la demande sur le site www.visale.fr avant de signer son bail.

En cas d'impayé, le propriétaire pourra être remboursé par Action logement, qui sera ensuite elle-même remboursée par les locataires en suivant un échéancier. Si ces derniers ne le respectent pas, Action logement pourra dans certains cas faire résilier le bail.

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Pour se parer aux risques d'impayés de loyer et ne pas se mettre en danger financièrement, un propriétaire doit faire preuve d'anticipation et d'une bonne connaissance des dispositifs en place. Autre option plus coûteuse mais également intéressante : confier la gestion de son logement à un gestionnaire de biens. Dans ce cas, le propriétaire pourra souscrire une « assurance groupe » et déléguer la partie administrative et les démarches à effectuer en cas de problème.

Source : YouLoveWords.com

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