Fiscalité des SCPI d’entreprise (1)
Chaque associé déclare, au titre de l'impôt sur le revenu, la part des bénéfices et des charges fournie par la Société de gestion, correspondant à ses droits dans la SCPI.
Le revenu imposable correspond à la part revenant à l'associé dans les revenus encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l'exercice.
Imposition des revenus
| Type de revenus |
Origine |
Type d'imposition |
| Fonciers |
Location des immeubles |
Impôt sur le revenu, après déduction des frais et charges. A noter : les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles des revenus fonciers, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. |
| Financiers |
Placement de la trésorerie disponible |
Les produits financiers sont soumis aux prélèvements sociaux de 15.5%. Par ailleurs étant soumis à l’impôt sur le revenu, une retenue de 24% est effectuée à titre d’acompte sur le paiement de l’impôt dû sur les revenus financiers l’année en cours et payable l’année suivante. |
Intérêts d’emprunt
L'achat à crédit de parts de SCPI permettrait de déduire le montant des intérêts effectivement payés. Ceci s'effectue sans limitation de montant ou de durée et concerne également les frais de dossier du crédit ainsi que les assurances des emprunteurs. Les intérêts de l'emprunt ne peuvent être déduits que des seuls revenus fonciers.
L’attention du souscripteur est attirée sur le fait que l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de la situation patrimoniale, personnelle et fiscale de chaque client. Le souscripteur ne doit pas se baser sur les seuls revenus issus de la détention de parts de SCPI pour honorer les échéances du prêt compte tenu de leur caractère aléatoire. En cas de défaut de remboursement, l’associé peut être contraint à vendre ses parts de SCPI et supporter un risque de perte en capital. L’associé supporte également un risque de remboursement de la différence entre le produit de la cession des parts de la SCPI et le capital de l’emprunt restant dû dans le cas d’une cession des parts à un prix décoté.
Imposition en cas de cession des parts
En cas de cession de parts, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. La plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Le taux d’imposition de cette plus-value est de 34,5 % (19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux).
Il faut également tenir compte d’un abattement progressif qui s’appliquera de la façon suivante :
| Durée de détention |
Taux d’abattement/an sur l’impôt sur le revenu |
| Au-delà de la 5ème année est jusqu’à la 21ème |
6 % |
| Pour la 22ème année de détention |
4 % |
Parallèlement à cet impôt, la plus-value réalisée est aussi soumise aux prélèvements sociaux (15.5 %). Ces prélèvements sociaux bénéficient eux aussi d’un abattement pour durée de détention. Ceux-ci aboutissent à une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
| Durée de détention |
Taux d’abattement/an sur l’impôt sur le revenu |
| Au-delà de la 5ème année est jusqu’à la 21ème |
1,65 % |
| Pour la 22ème année de détention |
1,60 % |
| Au-delà de la 22ème année |
9 % |
Fiscalité actuellement en vigueur (novembre 2016), susceptible d’évolution.
