Immobilier : quel avenir pour les aides fiscales ?

« Coûteuses », « inefficaces », les aides fiscales à l’investissement immobilier ne font pas l’unanimité auprès de la Cour des comptes. Pour autant, pas d’inquiétude à court terme, la sortie des dispositifs serait très progressive et sans doute partielle. Les particuliers peuvent continuer d’investir dans l’immobilier neuf comme ancien.

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Des aides jugées globalement inefficaces

La Cour des Comptes émet plusieurs réserves quant à l’efficacité des dispositifs d’aides fiscales liés à l‘investissement immobilier.

  • Premier constat : des dépenses coûteuses La Cour des comptes estime que les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages sont trop coûteuses. Elles s’élèvent, tous dispositifs confondus, à 1,7 Md€. (1)

  • Second constat : un impact limité sur l’investissement D’autre part, l’impact des aides sur le secteur de la construction « doit être relativisé ».(2) Autrement dit, les dispositifs de défiscalisation ne stimulent pas suffisamment l’investissement, surtout là où les besoins sont les plus importants. Dans la majorité des cas, les dispositifs fiscaux bénéficient « à des ménages dont les revenus sont relativement élevés », conduisent à « des effets d’aubaine » ou se résument à « la simple anticipation de décisions d’investissement déjà programmées ».

Pas de remise en cause à très court terme

Pour autant, les magistrats de la rue Cambon n’appellent pas à stopper immédiatement les différentes lois de défiscalisation. La sortie doit être « progressive et sécurisée », de manière à ne pas éloigner durablement les investisseurs individuels de l’immobilier.

Il ne faut donc pas s’attendre à une remise en cause des dispositifs existants à très court terme. Ce d’autant que la loi de finances pour 2018 a fixé le calendrier des prochaines années : fin du Censi-Bouvard en 2018, recentrage du Pinel sur les zones tendues.

Focus : les investisseurs institutionnels encouragés à financer le parc de logements

La Cour des comptes invite à renforcer le rôle des investisseurs institutionnels dans le financement du parc de logements. Ces investisseurs, ce sont les caisses de retraite, les grandes compagnies d’assurance, les foncières… La baisse des taux de rendement obligataires a provoqué leur retour sur le marché de l’immobilier résidentiel.

Du point de vue de la Cour, les institutionnels présentent un double avantage : cette orientation occasionne une gestion moins complexe – ces investisseurs sont moins nombreux et représentent des volumes d’investissement plus importants – et les effets des dépenses fiscales sont plus aisés à mesurer.

L’immobilier ancien conserve ses atouts

Non seulement les particuliers peuvent continuer d’investir dans l’immobilier neuf, mais l’ancien conserve tous ses atouts. Mieux, il est toujours possible de prendre le meilleur des deux mondes, en utilisant, par exemple, un dispositif méconnu : le Pinel ancien réhabilité.

Le Pinel ancien réhabilité permet de cumuler une réduction d’impôt avec les avantages du déficit foncier. Vous investissez dans un immeuble ancien, le plus souvent situé en centre-ville et nécessitant d’importants travaux (rénovation énergétique…). Le montant de l’investissement est divisé en deux parties :

  • La première partie (20 %) correspond au montant des travaux et peut être imputée sur les revenus fonciers déjà existants pendant les deux à trois années que dure la réhabilitation. En cas de déficit, les sommes sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an

  • À la livraison, la réduction d’impôt Pinel est calculée sur la partie restante du prix d’acquisition (80 %). Le pourcentage de la réduction dépend de la durée de location.

  • La Cour des comptes appelle à revoir en profondeur les aides fiscales à l’immobilier et à renforcer le rôle des investisseurs institutionnels.

  • La sortie des dispositifs de défiscalisation serait très progressive et sans doute partielle.

  • Les particuliers peuvent continuer d’investir dans le neuf ou dans l’ancien, voire utiliser des dispositifs hybrides comme le Pinel ancien réhabilité.

Source: YouLoveWords.com

Crédit visuel: querbeet /iStock

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