Acheter un bien pour la location en nom propre n'est pas toujours la meilleure solution. La SCI peut être un bon moyen pour optimiser sa fiscalité. Explications.

LA SCI, en toute simplicité

Deux actionnaires au minimum sont nécessaires pour la constitution d'une SCI, personnes physiques ou personnes morales, ayant un lien de parenté ou non, sans capital minimum. La société est soumise à l'impôt sur le revenu de ses actionnaires ou soumise à l’impôt sur les sociétés selon les conditions classiques.

Nom propre ou SCI, comment choisir ?

Au moment d’investir dans un bien immobilier, vous devez choisir entre un investissement en nom propre ou en SCI. Sachez que dans les deux cas, votre choix aura des conséquences :

Décisions

  • SCI : le gérant de la société détient l’entière responsabilité et la liberté des décisions à prendre pour le fonctionnement de celle-ci.
  • Nom propre : l'accord des co-emprunteurs est nécessaire.

Transmission

  • SCI : il s'agit de transmettre des parts sociales. Il est simple d'établir seul un acte de transmission de parts sous seing privé. Un abattement de 100 000 € par tranche de 15 années est applicable à la valeur des parts, il est donc possible de "jouer" avec cet avantage indéniable.
  • Nom propre : la transmission sera soumise aux droits de donation avec intervention d'un notaire.

Fiscalité

  • SCI : un avantage fiscal très important est à prendre en considération car ce n'est pas la valeur du bien qui est prise en compte dans le calcul des droits de mutation mais la valeur nette. La base de calcul est ainsi la valeur du bien de laquelle sont déduits les frais d’entretien, les travaux et les charges financières. Par ailleurs, en cas de déficit comptable de la SCI, la perte se reporte au bilan des années suivantes. Pour l'imposition des revenus des associés personnes physiques, si les intérêts d'emprunts sont supérieurs aux loyers encaissés, les frais et charges se déduisent du revenu global à déclarer et l'excédent des intérêts d'emprunt non imputés sur les revenus fonciers antérieurs est reportable pendant 10 ans.
  • Nom propre : c'est la plus-value effectuée, qui sera prise en compte et intégrée dans la déclaration fiscale du ou des propriétaires en nom propre, donc la différence entre la valeur d’achat originelle et le montant de la vente.

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En conclusion, le fonctionnement d'une SCI comporte néanmoins plus de suivi administratif qu'un achat en nom propre, mais elle permet d'optimiser très favorablement ses investissements et sa fiscalité.

Source : YouLoveWords.com