Nouveau record ! D'avril 2016 à avril 2017, ce sont près de 867 000 logements anciens qui ont trouvé preneur (1) en France. Cette bonne santé du marché continue de tirer les prix à la hausse, au risque de former une bulle immobilière.

La faiblesse des taux d'intérêt et le succès de certains dispositifs d'aide à l'acquisition immobilière tels que le Pinel ou le PTZ, continuent de créer des émules. Sans surprise, les Français investissent massivement dans la pierre cette année encore, et font grimper les prix des logements dans leur sillage. Plusieurs institutions financières internationales commencent d'ailleurs à entrevoir les risques d'une bulle immobilière. Certains établissements bancaires tels qu'UBS affirment même que le marché immobilier parisien est surévalué, à l'instar de celui d'autres capitales telles que Londres. Mais la Banque de France tient pour l'instant à rassurer les acheteurs potentiels.

Immobilier : où en sont les prix ?

Conséquence de la crise américaine des subprimes, les prix de l’immobilier ont diminué en France à partir de 2008. Entre 2008 et 2011, la valeur des appartements anciens a baissé de 7.4 % (et de 3,5 % pour les maisons individuelles) (2).

Malgré un léger rebond en 2010, il a fallu attendre le 2e trimestre 2015 pour assister à une nouvelle hausse des prix. Depuis cette date, les biens immobiliers ont connu une hausse moyenne de +2 % jusqu'en mai 2017, avec des niveaux supérieurs dans les grandes métropoles telles que Paris (+6,2 % sur la dernière année) (3).

Bien plus qu’un simple rééquilibrage, il convient de rappeler que cette hausse intervient alors que les prix du marché immobilier français avaient beaucoup moins diminué que chez nos voisins anglais ou espagnols entre 2009 et 2012 (4).

Cette hausse peut-elle se poursuivre ?

La grande majorité des établissements financiers est claire à ce sujet : les prix continueront d'augmenter dans les prochaines années. En cause : le maintien de conditions de financements très favorables, ainsi que le retour de la croissance économique et le ressaisissement du marché de l'emploi. Standard & Poor's anticipe ainsi une nouvelle hausse de 2 % de la valeur des biens immobiliers en 2017 (5). Le risque d'une surévaluation de la valeur des biens immobiliers français ressurgit alors dans la tête de quelques investisseurs.

Les risques de bulle écartés

La Banque de France a toutefois publié un Rapport le 30 mars 2017 qui réfute l'idée de formation d'une bulle à moyen terme. Malgré l'augmentation des prix, le niveau des taux d'intérêt est si faible qu'il a permis aux Français de retrouver un pouvoir d'achat immobilier équivalent à celui dont ils disposaient en 1998 !

Dans ce contexte, il n'est d'ailleurs pas étonnant que certains ménages modestes accèdent à la propriété (10 % des acquéreurs bénéficient d'un revenu annuel inférieur à 20 000 €). Autre exemple : l'an dernier, seulement 25 % des revenus d’un ménage étaient suffisants pour acquérir un bien de 50 mètres carrés, contre 43 % en 2007 (6).

Enfin, le montant élevé des loyers français agit en trompe-l’oeil. Fixés par les propriétaires, les loyers peuvent parfois atteindre des niveaux excessifs et renforcer artificiellement l'idée que les prix d’achat sont très importants. Pour preuve: la rentabilité locative d’un bien en France (rapport entre les loyers et le prix d’achat au mètre carré avant taxes) est de 6,2 % contre 4,8 % en Allemagne. En d’autres termes, le loyer peut parfois refléter davantage la rentabilité locative que les prix de la pierre.

-- Le constat est cependant moins rose dans d'autres pays de l'OCDE, à l'image du Royaume-Uni, où la forte augmentation des prix de l’immobilier associée aux incertitudes liées au Brexit plaident pour l'éclatement d'une bulle. En France, si les risques sont écartés à court terme, il est important de rappeler qu'une amélioration des conjonctures économiques américaines et européennes pourrait entraîner une hausse du coût du crédit dans les prochaines années.

Source: YouLoveWords.com

Crédit visuel : BrianAJackson /iStock