Au premier trimestre 2016, les ventes de logements à vocation locative ont crû de 12,9 % par rapport à 2015 (1). Pour ces acquisitions, trouver la durée d'emprunt optimale demeure une question centrale.

Le secteur immobilier retrouve son dynamisme d'avant crise, porté par des taux d'intérêt historiquement bas et le retour de la confiance des ménages. Ainsi, en 2016, les ventes pourraient augmenter de près de 8 % (2). Une croissance notamment portée par le regain d'intérêt pour l'investissement locatif, qui connaît un nouvel âge d'or grâce au dispositif Pinel, prolongé jusqu'à décembre 2017.

Acquéreurs optant pour le logement locatif, sachez que le choix de la durée d'emprunt peut avoir des conséquences significatives sur le pouvoir d'achat, mais aussi la rentabilité finale de l'investissement. Explications.

Montant des mensualités : avantage au prêt de longue durée

Le choix de la durée du crédit va avoir une incidence directe sur le montant des mensualités que vous verserez chaque mois à votre banque pour rembourser votre emprunt.

Si vous optez pour un crédit de courte durée (entre 7 et 15 ans), vos mensualités seront automatiquement plus importantes. En effet, vous bénéficierez de moins de temps pour rembourser le montant total de votre acquisition et les intérêts. Ces mensualités auront donc un fort impact sur votre revenu mensuel disponible afin de faire face aux dépenses du quotidien.

De même, il est probable que vous approchiez du seuil d'endettement maximum de 33 % fixé par les banques. Dans ce cas, votre organisme de prêt pourra refuser que vous souscriviez de nouveaux crédits pour d'autres projets avant que votre crédit immobilier n'arrive à son terme.

À l'inverse, si vous empruntez sur 20, 25 ou 30 ans, vos mensualités seront automatiquement plus réduites. Vous disposerez alors d’une plus grande marge de manœuvre budgétaire pour gérer vos dépenses contraintes, mais aussi pour épargner ou tout simplement vous faire plaisir.

Taux d'intérêt : avantage au prêt de courte durée

Les taux d'intérêts proposés par les banques sont plus intéressants pour les prêts de courte durée. Pour un crédit sur 10 ans, le taux moyen est de seulement 1,40 %, et de 1,65 % sur 15 ans (3). Cela signifie que le prix à payer pour emprunter de l'argent est moins important, de même que le coût total de votre investissement.

À l'inverse, pour un crédit sur 20 ans, le taux d'intérêt moyen est de 1,90 %, de 2,15 % sur 25 ans et atteint 2,80 % sur 30 ans (3). En d'autres termes, le montant total que vous devrez débourser sur la durée de votre crédit sera beaucoup plus important, bien que lissé dans le temps.

Les autres paramètres à prendre en compte

Autre facteur à prendre en compte : le coût de l'assurance emprunteur. Si cette dernière n'est pas obligatoire, elle vous sera systématiquement demandée par votre banque en vue de vous concéder un prêt. Mauvaise nouvelle : son coût est conséquent. Finir de rembourser votre crédit le plus tôt possible vous permettra donc de vous alléger de cette charge plus rapidement. Avantage au crédit de courte durée.

Si vous optez pour le logement locatif, terminer de rembourser votre prêt plus rapidement signifie aussi que vous atteindrez plus tôt l'étape où les loyers perçus viennent uniquement gonfler vos revenus sans contrepartie (exception faite des taxes et impôts). Vous pourrez alors profiter pleinement de ces rentrées d'argent et les utiliser comme bon vous semble. Avantage au crédit courte durée, encore une fois.

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Si le crédit sur une courte période semble présenter plus d'avantages, la réalité est néanmoins un peu différente. En effet, le choix de la durée dépend avant tout de vos priorités entre maximisation de la rentabilité et volonté de garder des marges de manœuvre budgétaires pour gérer votre quotidien. Aussi, cet arbitrage sera contraint par vos revenus, tout le monde n'étant pas en mesure d'assumer un haut niveau de mensualités.

Source : YouLoveWords.com

Credit visuel : Nikada / iStock