Lors de la division d’un patrimoine immobilier, deux options sont possibles : la revente ou le rachat de soulte. Mode d’emploi.

L’opportunité de réaliser un rachat de soulte se présente généralement dans deux situations : en cas de divorce par consentement mutuel ou dans le cadre d’une succession.

Racheter les parts d’un bien immobilier commun

Lorsque les époux divorcent par consentement mutuel, ils doivent procéder à ce qu’on appelle la liquidation de la communauté:

  • Soit ils décident de revendre leur bien immobilier commun, soit ils demandent à un notaire d’établir un état liquidatif.

  • C’est dans cet état liquidatif que sera inscrite la volonté d’un deux époux de conserver le bien immobilier commun en rachetant la part de son conjoint.*

Autre cas de figure : lorsque vous héritez d’un patrimoine immobilier avec vos frères et sœurs. Dans cette configuration, vous avez la possibilité de racheter la part des héritiers co-indivisaires pour conserver le bien familial, qu’il s’agisse de la maison de vos parents ou d’une résidence secondaire.

Calculer le montant du rachat de soulte

Le calcul de la soulte est une étape essentielle, qui doit intervenir en amont. Si vous avez intérêt à en minimiser le montant afin de débourser le moins possible, le co-emprunteur ou le co-héritier aura, lui, tout intérêt à maximiser le montant de sa part.

Dès lors, il est préférable de s’en remettre à des professionnels :

  • Faites réaliser une estimation du bien par une agence immobilière ou notaire. Cette estimation reposera sur un historique et des valeurs de marché, plutôt que sur une valeur sentimentale ou un jugement déformé, comme cela peut être le cas si vous choisissez de réaliser l’estimation vous-même.

  • S’il s’agit d’un bien immobilier acquis en commun et pour lequel vous avez contracté un emprunt, déduisez le montant du capital restant dû en vous référant au tableau d’amortissement. Vous obtiendrez alors la valeur nette de ce patrimoine immobilier.

  • Enfin, divisez cette valeur nette par le nombre d’ayants-droit pour obtenir la valeur d’une part, à multipliez par le nombre de part à racheter.

Prenons un exemple. Avec votre frère et votre sœur, vous héritez de l’appartement de vos parents valorisé à 400 000 €. Le jour de leur décès, vos parents devaient encore rembourser à la banque un capital de 100 000 €. Pour racheter la soulte de votre frère et de votre sœur, vous devez donc débourser : [(400 000-100 000)/3]*(3-1)=200 000 €.

Besoin d’un prêt immobilier

Pour financer la soulte, vous avez le choix entre puiser dans votre épargne personnelle ou contracter un prêt immobilier. Voici quelques conseils pour préparer votre dossier de financement :

  • Faites le point sur votre capacité financière. Réalisez une évaluation rigoureuse de vos charges actuelles (impôts, éventuels crédits en cours…) et futures (charges supplémentaires liées à l’entretien et à la fiscalité du bien…).
  • Calculez précisément le montant à emprunter. Au montant du rachat s’ajoutent les droits de partage à hauteur de 2,5 % de la valeur nette du bien, les honoraires du notaire ainsi que les frais de dossier, d’assurance et de garantie du prêt.

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Source : YouLoveWords Crédit Visuel : vgajic / iStock