Immobilier locatif : investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Choisir entre le neuf et l’ancien est souvent une affaire de goûts lorsqu’on achète un bien pour y vivre. Mais qu’en est-il lorsqu’il s’agit du choix de son investissement locatif ? Découvrez les particularités de ces deux types de biens pour que votre choix immobilier soit le plus éclairé possible.

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Investir dans le neuf : pour les contribuables fortement imposés

L’immobilier neuf, qui se définit comme étant un logement construit il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité ou utilisé préalablement, s’adresse en particulier aux investisseurs qui ont besoin de réduire leur imposition : le neuf donne accès à des avantages fiscaux. Le fait d’investir dans le neuf vous permet par ailleurs de bénéficier d’une exonération temporaire de taxe foncière, pendant les deux premières années suivant l’acquisition (et parfois même plus) à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’achèvement de votre logement. (1)

Outre ces opportunités de défiscalisation, l’immobilier neuf est souvent gage de tranquillité pour l’acquéreur. Peu ou pas de gros travaux de copropriété pendant les dix premières années, des charges réduites en raison de l’utilisation d’équipements (de chauffage notamment) de dernière génération : peu de dépenses supplémentaires sont à prévoir dans les premières années qui suivent l’acquisition. Vous vous protégez par ailleurs de toutes les mauvaises surprises qui pourraient être associées à l’ancien (vices cachés, murs fissurés, problèmes divers non signalés lors de l’achat…) et qui pourraient impacter la rentabilité de votre bien. Enfin, si les investisseurs plébiscitent l’immobilier neuf, c’est également en raison de ses frais d’acquisition ou frais de notaire – compris entre 2 et 3% de la valeur d’acquisition du bien selon les départements contre environ 8% pour un achat dans l’ancien. (2)

Mais l’immobilier neuf comporte aussi certaines particularités à ne pas négliger. D’une part, il est rare que les fonciers disponibles à la vente se trouvent en cœur de ville. Par conséquent, l’investisseur doit parfois accepter un emplacement moins central et, donc, une demande locative potentiellement moins importante. Or, le but de l’immobilier locatif est bien de voir son logement occupé de façon à toucher un loyer chaque mois. Le risque de vacances locatives est donc à considérer avec attention. De plus, le temps de la construction est à considérer , il s’écoule un délai moyen de 18 à 24 mois avant de pouvoir louer le bien, entraînant un décalage de trésorerie entre les mensualités de crédit – à débourser dès le début de la mise en chantier – et les premiers loyers perçus après la livraison. Si vous êtes donc en recherche d’un bien immobilier rentable au plus vite, ce n’est peut-être pas l’option qu’il vous faut.

Enfin, autre élément non négligeable, il convient de prévoir un budget plus élevé à l’achat pour l’immobilier neuf que pour l’immobilier ancien. Un prix plus élevé qui s’explique par une offre de logements neufs moins importante que l’offre de logements anciens et un respect des normes de construction en vigueur qui imposent des frais plus importants.

Investir dans l’ancien : le charme des vieilles pierres et des avantages fiscaux

L’immobilier ancien, qui décrit les logements déjà habités, déjà vendus une fois ou qui ont été achevés il y a plus de cinq ans, correspond surtout aux investisseurs qui ont besoin de générer des revenus ou de défiscaliser rapidement.

Comme l’immobilier neuf, l’immobilier ancien possède lui aussi de nombreux avantages parmi lesquels : la qualité de l’emplacement grâce à une offre beaucoup plus fournie, et une valeur patrimoniale plus forte. Il permet également de valoriser son acquisition dans un cadre fiscal avantageux grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dispositif concerne différentes catégories de charges, dont les charges liées aux travaux : dépenses de réparation et d’entretien, mais aussi dépenses d’amélioration.

Autre atout d’un bien ancien, il est susceptible de provoquer chez le locataire le fameux « effet coup de cœur ». Le cachet d’un immeuble de caractère (moulures au plafond, vieux parquet, cheminées anciennes, etc.) peut contribuer à limiter la rotation locative et accélérer la mise en location, à condition que le bien à louer soit parfaitement entretenu. Et, contrairement à l’immobilier neuf, l’ancien permet une mise en location immédiate, dès lors qu’il constitue un logement considéré comme étant décent.

En revanche, il faut parfois composer avec des plans moins optimisés. Circulations, halls d’entrée, pièces à la taille réduite : autant de facteurs qui contribuent à renchérir les prix d’acquisition et les loyers… sans pour autant améliorer la qualité globale et le confort du bien locatif. Autre travers bien connu de l’immobilier ancien : une isolation thermique et phonique souvent perfectible qui peut avoir un impact sur l’attractivité du bien et qui peut jouer sur les charges et les travaux à moyen terme à envisager. Enfin, les frais d’acquisition ou frais de notaire sont plus élevés que pour le neuf : ils sont généralement compris entre 7 et 8% de la valeur d’acquisition du bien. (2)

Immobilier neuf ou ancien : pourquoi choisir ?

Pour faire votre choix entre l’immobilier neuf et l’ancien, vous devez vous interroger sur l’aspect prioritaire ou non de certains critères : le prix des biens, les frais de notaire, les délais d’acquisition, le confort du logement ou encore le risque de vacance locative. Tous ces éléments vous guideront vers le type d’acquisition qui convient à vos besoins.

Une stratégie patrimoniale équilibrée conduira l’investisseur à suivre chacune de ces deux pistes, en fonction bien sûr du budget qu’il est en mesure de consacrer à sa ou ses acquisitions. En cas de budget plus réduit, il est par exemple possible d’opter pour l’acquisition d’une chambre dans une résidence étudiante neuve et d’un petit studio en ville dans l’ancien. Comme pour toute forme d’investissement, la diversification peut favoriser la performance régulière sur le long terme.

Source: Jellyfish, Septembre 2021

Crédit visuel : Fotografia Basica

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(1) Fiscalité en vigueur au 01.11.2020
(2) https://www.pap.fr/acheteur/frais-notaire/les-frais-de-notaire/a1307#:~:text=Les%20frais%20d'acquisition%20sont,3%25%20pour%20un%20bien%20neuf.

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