Immobilier locatif : investir dans le neuf ou dans l'ancien ?

Choisir entre le neuf et l’ancien est souvent une affaire de goûts lorsqu’on achète un bien pour y vivre. Mais qu’en est-il lorsqu’il s’agit du choix de son investissement locatif ? Découvrez les particularités de ces deux types de biens pour que votre choix immobilier soit le plus éclairé possible.

Investir dans le neuf : pour les contribuables fortement imposés

L’immobilier neuf s’adresse en particulier aux investisseurs qui ont besoin de réduire leur imposition. Pinel, Censi-Bouvard : le neuf donne accès à de nombreux avantages fiscaux.

Outre ces opportunités de défiscalisation, l’immobilier neuf est gage de tranquillité pour l’acquéreur. Peu ou pas de gros travaux de copropriété pendant les dix premières années, des charges réduites en raison de l’utilisation d’équipements (de chauffage notamment) de dernière génération : peu de dépenses supplémentaires sont à prévoir dans les premières années qui suivent l’acquisition. Enfin, si les investisseurs plébiscitent l’immobilier neuf, c’est également en raison de ses frais d’acquisition ou frais de notaire – compris entre 2 et 3% de la valeur d’acquisition du bien selon les départements.

Mais l’immobilier neuf comporte aussi certaines particularités à ne pas négliger. Il est rare que les fonciers disponibles à la vente se trouvent en cœur de ville. Par conséquent, l’investisseur doit parfois accepter un emplacement moins central et, donc, une demande locative potentiellement moins importante. De plus, il s’écoule un délai moyen de 18 à 24 mois avant de pouvoir louer le bien, entraînant un décalage de trésorerie entre les mensualités de crédit – à débourser dès le début de la mise en chantier – et les premiers loyers perçus après la livraison. Enfin, il convient de prévoir un budget plus élevé à l’achat.

Investir dans l’ancien : le charme des vieilles pierres et des avantages fiscaux

L’immobilier ancien possède lui aussi de nombreux avantages parmi lesquels : la qualité de l’emplacement et une valeur patrimoniale plus forte. Il permet également de valoriser son acquisition dans un cadre fiscal très avantageux grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dispositif concerne différentes catégories de charges, dont les charges liées aux travaux : dépenses de réparation et d’entretien, mais aussi dépenses d’amélioration. Pour en savoir plus sur le déficit foncier, cliquer ici

Autre atout d’un bien ancien, il est susceptible de provoquer chez le locataire le fameux « effet coup de cœur ». Le cachet d’un immeuble de caractère peut contribuer à limiter la rotation locative et accélérer la mise en location, à condition que le bien à louer soit parfaitement entretenu. Et, contrairement à l’immobilier neuf, l’ancien permet une mise en location immédiate.

En revanche, il faut parfois composer avec des plans moins optimisés. Circulations, halls d’entrée, pièces à la taille réduite : autant de facteurs qui contribuent à renchérir les prix d’acquisition et les loyers… sans pour autant améliorer la qualité globale et le confort du bien locatif. Autre travers bien connu de l’immobilier ancien : une isolation thermique et phonique souvent perfectible qui peut avoir un impact sur l’attractivité du bien. Enfin, les frais d’acquisition ou frais de notaire sont plus élevés que pour le neuf : ils sont généralement compris entre 7 et 8% de la valeur d’acquisition du bien.

L’ancien correspond surtout aux investisseurs qui ont besoin de générer des revenus ou de défiscaliser rapidement.

Immobilier neuf ou ancien : pourquoi choisir ?

Une stratégie patrimoniale équilibrée conduira l’investisseur à suivre chacune de ces deux pistes, en fonction bien sûr du budget qu’il est en mesure de consacrer à sa ou ses acquisitions. En cas de budget plus réduit, il est par exemple possible d’opter pour l’acquisition d’une chambre dans une résidence étudiante neuve et d’un petit studio en ville dans l’ancien. Comme pour toute forme d’investissement, la diversification est synonyme de performance régulière sur le long terme.

Ce qu’il faut retenir

  • L’immobilier neuf s’adresse en particulier aux investisseurs qui ont besoin de réduire leur imposition.

  • L’ancien permet de générer des revenus ou de défiscaliser rapidement grâce au déficit foncier.

  • Une stratégie patrimoniale équilibrée conduira l’investisseur à suivre chacune de ces deux pistes.

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