Bord de mer : les villes où acheter pour maximiser son investissement ? (1)

Bord de mer : les villes où acheter pour maximiser son investissement ? (1)

Le bord de mer attire et le marché des résidences secondaires y connaît un fort dynamisme depuis plusieurs années. Et cela malgré une fiscalité peu avantageuse.

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3,54 millions, c’est le nombre de résidences secondaires et de logements occasionnels enregistrés en France, en 2019, selon l’Insee. Autrement dit : un logement sur dix en Métropole. Mais où dénicher le bon plan pour investir ? Quelles sont les contraintes à anticiper ?

Engouement pour les résidences de bord de mer

D’après un sondage Orpi de juin 2020, un Français sur quatre est tenté par l’acquisition d’une résidence secondaire. La moitié (54%) vise le bord de mer, devant la campagne (25%), la montagne (11%) et la ville (10%).

La résidence secondaire est perçue autant comme un lieu de tranquillité que comme un investissement. Louer temporairement le logement en période d’absence des propriétaires s’est démocratisé. Les jeunes sont particulièrement sensibles à ces perspectives. L’étude d’Orpi indique que trois candidats sur dix sont âgés de moins de 39 ans (11% ont moins de trente ans).

Depuis la période de confinement dû au Covid-19, un regain d’intérêt souffle partout. En mai 2020, une enquête auprès des notaires bretons enregistre une hausse des consultations de 45% par rapport à 2019. Un quart des demandes vise l’achat d’une résidence secondaire pour les congés, les weekends ou le télétravail.

Même tonalité pour le réseau Sotheby’s International Realty France qui détaille les secteurs les plus prisés : bassin d’Arcachon, golfe du Morbihan, côte basque, littoral normand, Languedoc-Roussillon et Provence.

Quels sont les lieux de villégiature les moins chers sur la côte ?

Si les prix de l’immobilier sur le bord de mer restent relativement élevés, il existe des opportunités à saisir. Le site MeilleursAgents, expert de l’estimation immobilière en ligne, relève le nom des communes les moins chères en bord de plage, prisées pour l’investissement de résidences secondaires.

le littoral méditerranéen PACA demeure l’espace côtier le plus onéreux pour l’achat de sa résidence secondaire (4 770 euros/m² en moyenne). Les acquéreurs peuvent amoindrir leur investissement en misant sur les villes de Hyères dans le Var (3 591 euros/m²) ou de Sainte-Marie-de-la-Mer dans les Bouches-du-Rhône (3 596 euros/m²).

Les prix immobiliers sur la façade atlantique ont le plus progressé ces dernières années (+12,7% en deux ans) atteignant 3 731 euros/m² en moyenne, un prix supérieur au littoral du Languedoc (+6,5% à 2 904 euros/m²). La Bretagne n’est pas en reste avec un parc immobilier plus onéreux de 9,5% en moyenne sur deux ans. Avec de réelles affaires potentielles comme dans la commune de Goulien, la moins chère (1 193 euros/m²).

En Charente-Maritime, il est possible de préférer à La Rochelle, les villages de Barzan (1 634 euros/m²) ou de Talais en Gironde (1 682 euros/m²). Autre alternative en prenant la direction de la Manche et des communes littorales de Fontenay-sur-Mer (1 381 euros/m²) ou de Geffosses (1 360 euros/m²).

Quelle fiscalité pour les résidences secondaires ?

Les résidences secondaires n’échappent pas aux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Afin d’amortir l’investissement, louer sa résidence secondaire peut être une solution à condition de la déclarer à la mairie en « meublé tourisme ». Attention, les procédures pour déclarer votre meublé tourisme dépendent des communes et de leur taille. La non déclaration auprès de votre mairie est passible d’une amende pouvant monter jusqu’à 5 000 euros.(2)

Le bailleur doit déclarer les loyers et charges perçus (bénéfices industriels et commerciaux), qui sont soumis à l'impôt sur le revenu et assujettis à la CSG et autres prélèvements sociaux (17,2 %).(3) Il existe deux régimes d’imposition de vos revenus tirés de la location de votre meublé tourisme : le régime réel et le régime forfaitaire dit aussi micro-entreprise.

  • Régime forfaitaire : en partant du principe que votre résidence secondaire est un meublé tourisme « classique », vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 72 600 euros/an sur lesquels vous appliquer un abattement forfaitaire de 50 %. Ainsi, vous ne serez imposé au titre de l’impôt sur le revenu que sur la moitié des revenus de votre location.
  • Régime réel : Ce mode d’imposition n’est obligatoire qu’à condition que vos revenus locatifs dépassent le seuil de 72 600 euros/an. A la place de l’abattement, vous devez déclarer l’intégralité de vos charges et frais. Le régime réel peut être une option intéressante si vos charges dépassent 50 % de vos revenus locatifs afin de bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante. (4)

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Webedia, Décembre 2020.

Crédit visuel : ShutterWorx, iStock

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