Résidence secondaire : 5 choses à savoir avant d’investir

Faire l’acquisition d’une résidence secondaire, c’est un rêve pour beaucoup de Français. Avec plus de 3,6 millions de logements de ce type en 2020(1), l’Hexagone est champion d’Europe. Mais avant d’investir à votre tour, assurez-vous de savoir ce que l’achat d’une résidence secondaire implique précisément.

Residence secondaire

1. L’importance de bien calculer le vrai coût de sa résidence secondaire

Que vous décidiez d’investir dans un appartement ou une maison au bord de la mer, en campagne ou encore à la montagne, l’achat d’une résidence secondaire représente un coût annuel qui est loin d’être négligeable.

Même si les taux d’intérêt en place actuellement se révèlent favorables pour les crédits immobiliers, l’acquisition d’un logement secondaire implique des dépenses diverses qu’il faut être capable de supporter chaque mois et chaque année.

En marge du prix initial de l’habitation, plusieurs frais supplémentaires sont à prendre en compte :

  • Les frais liés à l’achat, par exemple un emprunt à rembourser  ;

  • Les frais d’aménagement et de décoration ;

  • Les travaux de rénovation (toiture, robinetterie, isolation…) ;

  • Les taxes locales : taxe d’habitation et taxe foncière ;

  • Les frais d’entretien ;

  • Les abonnements et la consommation des différents services (chauffage, eau, électricité, téléphone, etc.) ;

  • Les assurances ;

  • Les charges de copropriété éventuellement ;

  • Etc.

En pratique, cela représente quel budget ? Les professionnels de l’immobilier estiment que les coûts annuels d’une résidence secondaire sont évalués à 1 ou 2 % de sa valeur à l’achat en moyenne(2).

2. Les conséquences à prendre en compte sur votre fiscalité

De manière générale, ne comptez pas sur des aides financières de la part de l’État pour vous aider à investir dans une résidence secondaire. En effet, l’ensemble des dispositifs d’aides proposés par le gouvernement pour accéder à la propriété concernent uniquement les résidences principales. Cela vaut également pour les crédits d’impôt concernant les dépenses d’équipement de votre résidence secondaire (chaudière, panneaux solaires, isolation, etc.).

Vous pouvez éventuellement être exonéré de la taxe foncière sous certaines conditions. En revanche, impossible d’échapper à la taxe d’habitation en dépit de la réforme qui vise à supprimer cet impôt. Encore une fois, cela ne s’applique pas aux résidences secondaires.

3. Trouver le meilleur moyen de rentabiliser votre investissement

Si vous souhaitez rentabiliser votre achat d’une résidence secondaire en misant sur la location, la localisation de votre logement joue un rôle capital.

Concrètement, vous vous donnez plus de chances d’assurer un bon retour sur investissement si vous optez pour l’achat d’un bien situé près de zones à forte affluence durant les vacances, et ce, même si le prix à l’achat est alors plus élevé. Pour espérer réussir votre investissement, assurez-vous donc de vous renseigner sur l’essor que connaît la région dans laquelle vous souhaitez acheter et privilégiez les zones disposant de commerces et de loisirs à proximité.

L’intérêt d’un investissement locatif peut également reposer sur le fait que vous pouvez profiter, sous conditions(3), d’une fiscalité plus avantageuse, avec les revenus tirés de la location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Mais l’inconvénient, c’est que vous ne pourrez pas profiter de votre résidence secondaire pendant les périodes de vacances scolaires, moment où la demande est la plus forte !

4. Un marché en plein boom

La pandémie de Covid-19 a modifié les attentes des Français en matière de logements. Nombreux sont les citadins à désirer une résidence secondaire comme solution de repli pour faire une parenthèse avec la ville.

L’accent mis sur le télétravail offre de nouvelles perspectives pour les salariés. L’idée de pouvoir travailler depuis un autre lieu que son bureau, a fait son chemin dans les entreprises. Conséquence, le marché des résidences secondaires est devenue très dynamique.

Au premier semestre 2021, les volumes d’achat de résidences secondaires atteignaient 6,3 % des transactions globales(4) (+0,8 point par rapport au premier semestre 2020). La hausse sur un an s’élève à 14, 5 %.

Et la résidence secondaire n’est plus considérée comme un simple pied à terre pour les vacances, mais comme une résidence semi-secondaire. Certaines régions littorales accueillent notamment les Franciliens et les Parisiens, ce qui fait grimper les prix.

Avant d’acheter, il conviendra de vérifier que le cadre de vie et la région d’accueil vous conviennent. Sans oublier de bien prendre en compte les frais annexes (entretien, rénovation, charges courantes) à budgéter.

5. Résidence principale vs. résidence secondaire

Vous ne pouvez pas avoir deux ou plusieurs résidences principales.

L’administration fiscale ne le permet pas. Elle impose que vous fassiez le choix de votre résidence principale ce qui, d’un point de vue fiscal, signifie que :

  • vous et votre famille y logez la majeure partie du temps ;

  • vos intérêts matériels et professionnels y sont rattachés ;

  • c’est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année de perception de vos revenus.

Prétendre avoir deux résidences principales vient perturber la fiscalité immobilière à laquelle vous êtes soumis. Or, la fiscalité de la résidence principale est plus avantageuse que la fiscalité de la résidence secondaire. Vous devrez donc les distinguer au moment de votre déclaration annuelle de revenus.
D’ailleurs, le fisc peut contrôler vos dires en vérifiant par exemple où vos enfants vont à l’école, vos déplacements, ou votre consommation d’eau ou d’électricité.

Sur le plan de la fiscalité, la résidence principale offre deux avantages majeurs(5) :

  • la non taxation de l’éventuelle plus-value immobilière obtenue lors de sa revente ;

  • l’application d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale du bien dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Mais peut-on faire de sa résidence secondaire une résidence principale pour éviter de payer la taxation sur la plus-value immobilière ? La démarche est tentante, mais le déménagement doit être effectif.

Vous devrez par exemple changer d’adresse auprès du fisc et des organismes sociaux. Ensuite, il est conseillé d’attendre au moins une année avant de faire la vente. Si vous ne respectez pas ses conditions, l’administration fiscale renverra le bien vendu à son statut de résidence secondaire. Et appliquera la taxation sur la plus-value à la revente immobilière.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, 2021

Crédit visuel : Gettyimages

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(1) https://www.insee.fr/fr/statistiques/4985385

(2) https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/residence-secondaire--comment-evaluer-les-frais

(3) https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-locations-meublees

(4) https://www.inandfi-credits.fr/blog/37206-immobilier-le-premier-semestre-2021-en-chiffres/

(5) Fiscalité en vigueur au 01.12.2021 susceptible d'évolutions.

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