La pierre-papier est en plein essor. Pourtant, si l’immobilier d’entreprise procure des rendements plus élevés que le résidentiel, il ne faut pas perdre de vue que ni le capital, ni les revenus sont garantis.

Ticket d’entrée accessible (à partir de 5 000 €), mutualisation du risque, délégation de la gestion à des professionnels : les arguments ne manquent pas pour expliquer l’engouement pour la pierre-papier.

D’autant qu’en cette période d’incertitude économique, les épargnants préfèrent investir sur des supports tangibles… comme l’immobilier.

SCPI et OPCI : deux produits différents…

La « pierre-papier » peut prendre deux formes différentes :

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

En achetant des parts de SCPI, vous devez associer et confier la gestion de votre patrimoine immobilier à une société de gestion, qui se chargera de rechercher un locataire et d’encaisser les loyers.

Si elles permettent de diversifier un portefeuille grâce aux nombreuses catégories existantes (SCPI concentrés sur un ou plusieurs secteurs géographiques, SCPI thématiques, SCPI fiscales ou de rendement,etc.), les SCPI sont en revanche peu liquides et doivent être détenues sur un horizon de temps long afin d’amortir des frais de souscription souvent élevés.

Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Leur capital est constitué de 60 % au moins d’actifs immobiliers, de 10 % de liquidités et de 30 % de valeurs mobilières (actions, obligations,etc.). L’avantage de cette composition ? Elle permet une revente plus rapide. L’inconvénient ? Vous êtes exposé au risque de marché. Attention à ne pas confondre les OPCI grand public avec les OPPCI, réservés aux professionnels.

…mais une même trajectoire ascendante

Ces dernières années, la collecte de ces deux placements a littéralement explosé selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). En 2016, la collecte nette des SCPI a bondi de 30 % par rapport à 2015. Même chose du côté des OPCI grand public, dont la collecte nette a augmenté de 66 % sur la même période. Au total, la capitalisation cumulée des SCPI et des OPCI grand public dépasse les 50 milliards d’euros.

Derrière ces chiffres historiques se cachent des rendements non moins élevés. Les SCPI ont rapporté 4,63 % en 2016, soit bien plus que le livret A (0,75 %) ou les fonds euros des contrats d’assurance-vie (moins de 2 % en moyenne).

Des performances qui s’expliquent par les loyers plus élevés pratiqués auprès des professionnels. Les SCPI n’investissent pas tant dans le parc résidentiel que dans les bureaux, l’immobilier commercial ou encore les entrepôts, avec à la clé une rentabilité plus forte.

Risque de surchauffe ?

Pourtant, la pierre-papier a son talon d’Achille. Sa performance dépend conjointement du niveau d’activité économique et de l’offre d’immobilier d’entreprise. En période de croissance atone, c’est la demande qui s’effondre. Parallèlement, une offre excédentaire liée à la livraison de surfaces neuves/restructurées ou au retour sur le marché de bureaux de seconde main peut se traduire par un effritement des loyers.

Quelle est la situation aujourd’hui ? Il faut savoir que les sociétés de gestion sont tenues d’investir les fonds collectés dans un délai restreint. Or, dans les zones tendues comme l’Ile-de-France, l’offre de qualité est limitée, conduisant à une compétition des SCPI pour les actifs les plus qualitatifs et, par ricochet, à une envolée des prix d’acquisition. Les loyers, eux, ne progressent que marginalement dans un contexte d’inflation encore faible. Le risque est alors d’acheter trop cher et de dégrader la rentabilité.

Certaines SCPI ont trouvé la parade en allant chercher des opportunités ailleurs (régions, autres pays européens,etc.) ou dans d’autres secteurs (hôtellerie, santé,etc.). Mais si les SCPI constituent une opportunité de diversification en soi, il ne faut donc pas hésiter à mixer les produits en mettant au moins 3 ou 4 sociétés de gestion dans son portefeuille.

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Source : YouLoveWords

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