Tout savoir sur la notion de capacité d'emprunt en immobilier

Tout savoir sur la notion de capacité d'emprunt en immobilier

La capacité d’emprunt pour un prêt immobilier correspond à la somme maximale qu’il est possible d’obtenir de la part de la banque pour acheter un appartement ou une maison. Cette donnée dépend, entre autres, du taux d’endettement.

 La capacité d’emprunt pour un crédit immobilier dépend de plusieurs critères, dont le taux d’endettement et le reste à vivre.

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif ou d’acquérir une maison pour en faire votre résidence principale ou secondaire ? Avant de vous lancer dans l’exécution de votre projet, il est nécessaire de faire le point sur votre budget. Pour avoir une idée du montant de crédit qui pourra vous être accordé par la banque, vous devez évaluer votre capacité d’emprunt immobilier. À quoi correspond exactement ce critère ? Quelles sont les variables qui entrent en jeu dans son calcul ? Quels sont les moyens pour l’optimiser ?

La capacité d’emprunt en immobilier et les notions qui y sont liées

La capacité d’emprunt en immobilier représente le montant qu’il est possible d’obtenir auprès d’une banque pour financer un projet immobilier. En d’autres termes, il s’agit de la somme maximale que vous pourrez emprunter pour acheter une maison ou un appartement, tout en préservant votre équilibre budgétaire.

La capacité d’emprunt est l’une des composantes du calcul de la capacité d’achat, c’est-à-dire le budget global que vous pourrez investir dans votre bien immobilier (hors frais de notaire). Pour déterminer votre capacité d’achat, il vous suffira de faire la somme de votre capacité d’emprunt, de votre apport personnel et des prêts complémentaires dont vous pourriez bénéficier (prêt à taux zéro, etc.).

Il faut distinguer la capacité d’emprunt de la capacité de remboursement, qui désigne le montant que vous serez en mesure de régler à chaque échéance en fonction de vos revenus et de vos charges. Logiquement, plus votre capacité de remboursement est importante, plus vous pourrez emprunter auprès de la banque.

Les critères de calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier

Le calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier fait entrer en jeu plusieurs variables, dont le taux d’endettement et le reste à vivre.

  • Le taux d’endettement correspond à la part des revenus de votre ménage que vous consacrez au remboursement de vos prêts, tous crédits confondus. Les autorités de régulation et de contrôle recommandent aux banques d’appliquer un taux d’endettement maximal de 35 % (1). Ainsi, additionnées, vos mensualités de crédit immobilier, de prêt auto et de prêts à la consommation seront limitées à un peu plus d’un tiers de vos revenus. Plus vous remboursez déjà de crédits, moins vous aurez de marge pour emprunter une somme supplémentaire dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier.

  • Le reste à vivre s’obtient en retranchant l’ensemble de vos charges fixes de vos rentrées monétaires. Autrement dit, c’est l’argent toujours présent sur votre compte une fois que vos dépenses récurrentes ont été payées (loyer, impôts, mais également remboursement de crédits). Votre capacité d’emprunt immobilier, dont découlera le montant de vos mensualités de crédit immobilier, devra être déterminée de façon à ce que votre reste à vivre soit suffisant pour vous permettre de faire face à vos frais courants (alimentation, achat de vêtements, etc.).

Pourquoi et comment évaluer votre capacité d’emprunt immobilier

Dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier, le calcul de votre capacité d’emprunt sera réalisé par votre banque lors de l’étude de votre dossier. Toutefois, il est intéressant d’avoir une idée de la somme dont vous pourrez profiter avant d’effectuer votre demande de crédit. Cela vous permettra de bien dessiner les contours de votre projet immobilier, de vous assurer de sa faisabilité et d’orienter vos recherches de biens.

Pour disposer d’une estimation de votre capacité d’emprunt en immobilier, le plus simple est d’utiliser l’un des simulateurs accessibles en ligne. Ces outils pourront vous permettre d’estimer d’autres données comme le montant des mensualités de remboursement et le taux d’intérêt de votre futur prêt.

Exemple de simulation de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier

Afin de vous donner un ordre de grandeur, prenons un exemple, avec la simulation de la capacité d’emprunt pour le prêt immobilier d’un couple gagnant 3 800 € net par mois. Avec des mensualités de 1 200 €, sans aucun autre crédit en cours de remboursement, les membres du foyer pourraient se voir prêter environ 261 945 € sur 20 ans au taux nominal annuel fixe de 0,96% (2).

Seconde mise en situation : le même couple rembourse déjà un crédit à la consommation à raison de 500 € par mois. Dans le cadre d’un prêt immobilier, il jouirait d’une capacité d’emprunt de l’ordre de 128 000 € avec des mensualités de 600 €, un prêt sur 20 ans et un taux de 1,17 % (2).

Les moyens d’augmenter votre capacité d’emprunt en immobilier

Il existe des moyens pour augmenter votre capacité d’emprunt en immobilier. Vous pourrez, par exemple, vous voir attribuer un montant plus conséquent pour votre projet d’achat en choisissant une durée plus longue pour votre prêt immobilier, tout en gardant des mensualités identiques.

Si vous avez plusieurs crédits à la consommation en cours de remboursement, vous pourrez envisager leur regroupement en un seul prêt sur une période allongée. Vous ne rembourserez plus qu’une mensualité unique, moins lourde que la somme de vos mensualités précédentes, ce qui aura pour effet de diminuer votre taux d’endettement. Ceci vous permettra, au final, de rembourser des mensualités plus importantes pour votre crédit immobilier, et donc d’obtenir un plus grand financement de la part de la banque pour l’acquisition de votre bien.

Les éléments transmis dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérés comme une prestation de conseil délivrée par Fortuneo (juridique, fiscale, relative à un investissement ou autre).

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter son offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du crédit. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées

Source: Jellyfish, Septembre 2021

Crédit visuel : Pixabay Pexels

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