Investir dans l'immobilier vs l’immobilier neuf

Investir dans l'immobilier vs l’immobilier neuf

Lorsque l’on envisage d’acheter sa résidence, choisir entre le neuf ou l’ancien n’est pas qu’une question de budget. Le confort, l’emplacement, le délai d’attente, les coûts d’entretien vont aussi orienter votre choix. Voici les détails des avantages et inconvénients de chacun.

Lorsque l’on envisage d’acheter sa résidence, choisir entre le neuf ou l’ancien n’est pas qu’une question de budget

Vous pouvez être attiré par le charme de l’ancien ou au contraire préférer le confort moderne et l’aménagement fonctionnel du neuf. Ces préférences peuvent souvent céder face au prix. S’il est déterminant au moment de l’achat, d’autres éléments peuvent également impacter votre décision.

Le prix : avantage à l’ancien

L’immobilier neuf coûte en moyenne 20 à 30% plus cher que l’ancien selon les études retenues (baromètre LP- Seloger.com avril 2020, Laboratoire de l'Immobilier pour BFM en octobre 2019). Toutefois cette moyenne masque de fortes disparités. L’écart peut aller de 4% à 50% selon la localisation (baromètre LP- Seloger.com).

Du côté des bonnes nouvelles. Dans certaines villes comme Paris, Bordeaux, Lyon où la pression immobilière est forte, un logement neuf revient à peine plus cher qu’un logement dans l’ancien : 4% à Paris, 7% à Bordeaux, 8% à Lyon. A contrario, à Nîmes ou Toulon, le prix du m² neuf est supérieur de 50% à l’ancien.

Et il y a les surprises. À Mulhouse, Pau, et certaines villes d’Ile-de-France, où la pression immobilière est réduite, les prix des logements neufs sont inférieurs aux prix de l’ancien. Par exemple, à Créteil, dans le Val-de-Marne, le prix du m² atteint 4 365 €/m² dans le neuf contre 4 505 €/m² dans l’ancien d’après le baromètre LP-Seloger.com.

Vous devrez aussi ajouter au prix du bien :

  • La TVA pour les acquisitions d’habitation neuve. Elle est de 20% ou 5,5% sous conditions;
  • Les frais de notaires. Les constructions achevées depuis moins de 5 ans n’ayant jamais été habitées bénéficient de frais réduits. Ils représentent 2 à 3% du prix de vente au lieu de 7 ou 8 % dans l’ancien.

À superficie équivalente, le budget restera, en général, plus élevé dans le neuf même s’il existe parfois des opportunités d’acheter un logement neuf à peine plus cher que l’ancien.

Les charges et l’entretien du logement : avantage au neuf.

Souvent plus cher à l’achat, une habitation neuve reste plus économique sur le poste des charges et des frais d’entretien.

Elle bénéficie d’une isolation thermique plus performante permettant une étanchéité totale. Les constructions actuelles doivent respecter la norme RT 2012 qui impose une consommation énergétique inférieure à 50 kWh/m²/an. À compter du 1er janvier 2021, toute nouvelle construction devra produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme en application de la norme RT 2020. L’objectif est d’avoir une dépense énergétique nulle, grâce notamment à une isolation thermique maximale, et intégrer des systèmes de production d’énergie (panneaux photovoltaïques…). Pour comparer, un logement ancien avec une étiquette énergie classée D consomme 151 à 230 kWh/m²/an, soit une facture énergétique estimée entre 751 et 1 150 € par an pour 100 m² selon Direct Energie.

Sur les frais d’entretien, vous économiserez aussi. Les installations étant neuves, elles ne demanderont qu’un entretien minime sur une dizaine d’années. Et si elles sont défaillantes, vous bénéficierez des garanties (parfait achèvement, décennale…).

A contrario, s’il est souvent plus économique à l’achat, le logement ancien nécessite souvent un certain nombre de travaux de remise en état tels que le remplacement d'une chaudière ou la mise aux normes d'une installation électrique, voire la réfection de la toiture ou le ravalement de la façade. Si l’habitation nécessite des travaux de rénovation énergétique pour diminuer la consommation d’énergie, les dépenses seront lourdes même s’il existe des aides financières. L’effort moyen d’investissement recommandé pour améliorer la performance énergétique des logements serait d'environ 7 695 € pour les maisons et 5 977 € pour les appartements. En retour, les économies réalisées seraient de 690 € par an. Il faudrait 10 ans pour avoir un retour sur investissement selon l’enquête Phebus pilotée par le Ministère de l’écologie.

Ces dépenses doivent être budgétisées au moment de l’achat afin de prévoir ou conserver une épargne pour y faire face le moment venu.

À noter : Une construction neuve apporte un confort phonique et thermique bien supérieur à l’ancien.

L’emplacement : avantage à l’ancien

Le choix entre le neuf ou l’ancien va aussi dépendre de la zone d’habitation visée. En effet, si vous souhaitez résider en centre-ville pour être à proximité des écoles, des commerces, des transports… vous aurez plus de choix dans l’ancien. Faute de terrains disponibles, les programmes de construction en centre-ville sont rares.

À l’inverse, si vous préférez sortir des villes pour disposer de plus de calme et d’espace, vous pourrez plus facilement trouver une habitation neuve. Les programmes de construction y sont plus nombreux.

La disponibilité : avantage à l’ancien

Les offres dans le neuf sont plus rares. En 2019, 130 000 logements ont été commercialisés par les promoteurs selon le Ministère de la cohésion des Territoires. La rareté de l’offre entraîne une pression sur les prix mais également leur disponibilité. Si vous achetez sur plan, vous devrez attendre 12 à 18 mois l’achèvement de la construction. Acheter dans le neuf implique d’avoir du temps et de prévoir son projet en amont. Alors que dans l’ancien, vous pouvez avoir les clés sous 3 mois, le temps d’accomplir les formalités.

Solution intermédiaire, trouver un bien revendu moins de 5 ans après son achèvement.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Juillet 2021

Crédit visuel : Olga Lioncat, Pexel

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