Emprunter sans apport : est-ce vraiment une bonne idée ?

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier, mais vous ne pouvez ou ne souhaitez pas consacrer de fonds personnels à votre projet. Dans certains cas, emprunter sans apport peut être possible. Pour autant, est-ce une bonne idée ?

Emprunter sans apport n’est possible que pour certains profils très particuliers.

L’apport personnel correspond au montant que vous injectez dans votre projet d’achat immobilier, et qui n’est donc pas prêté par un établissement financier. Il peut être constitué de sommes provenant de vos livrets d’épargne (livret A, PEL, etc.), d’une donation, d’un héritage ou encore de la revente d’un autre bien. La plupart des banques conditionnent l’attribution d’un prêt à un versement minimal de 10 % du coût du logement. Dans certains cas, il peut être possible d’emprunter sans apport, mais cela peut ne pas être sans inconvénient.

Il faut tout de même noter que les dernières recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (1) imposent dorénavant de mettre un apport dans une très grande majorité des cas.

Bon à savoir : Un emprunt sans apport est parfois appelé “crédit à 110 %” (car il finance 100 % du prix du logement et inclut une part de 10 % visant à couvrir les frais d’achat).

Quel est le rôle de l’apport personnel dans un emprunt immobilier ?

L’apport personnel, dans le cadre d’un projet immobilier, est habituellement utilisé pour régler les frais annexes à l’acquisition du bien__ : frais de notaire, frais d’agence, etc. La banque peut d’ailleurs vous demander un apport qui couvre à minima les frais liés à l’opération d’achat, en plus de représenter un minimum de 10 % du coût du logement.

Pour l’établissement financier qui prête de l’argent, l’apport personnel apparaît comme un gage de sécurité permettant de limiter le risque de crédit (risque que l’emprunteur ne rembourse pas tout ou partie de ses mensualités). D’une part, l’apport permet de diminuer le capital emprunté. La durée du prêt peut alors être plus courte et/ou les mensualités moins lourdes. D’autre part, le fait que l’emprunteur ait su constituer une épargne (si l’apport provient de ses livrets bancaires) montre qu’il a une bonne capacité à gérer ses finances. Ainsi, il n’aura certainement pas de mal à intégrer le remboursement du prêt à son budget.

Bon à savoir : La règle de l'apport est un élément important dans le plan de financement, notamment chez Fortuneo où l’apport minimum est de 10% du montant total du projet (hors frais), et il doit couvrir a minima les frais (notaire, agence, etc.). Il n’y a néanmoins pas d’apport nécessaire pour un rachat de crédit ni pour une résidence locative.

Est-il possible d’emprunter sans apport ?

Même s’il est fortement conseillé de posséder une somme à consacrer à votre projet immobilier, emprunter sans apport reste possible. Toutefois, peu d’établissements financiers sont disposés à accorder des prêts couvrant l’intégralité du prix d’un bien et des frais annexes à son achat.

Vous êtes notamment susceptible d’obtenir un prêt sans apport si :

  • vous êtes un jeune actif avec une perspective de carrière évolutive, et votre absence de fonds est simplement due au fait que vous n’avez pas encore eu le temps d’épargner ;

  • vous bénéficiez d’une épargne diversifiée et rémunératrice, que vous préférez conserver plutôt que de vous en séparer pour injecter les fonds dans l’achat de votre bien. Cette épargne pourra néanmoins vous servir à couvrir d’éventuelles difficultés à honorer vos remboursements.

Le cas de l’investissement locatif : Les investisseurs en immobilier locatif peuvent souhaiter avoir recours au prêt sans apport pour optimiser leur fiscalité. En effet, dans le cadre de l’imposition des revenus au régime réel, les intérêts du crédit sont déductibles des revenus locatifs. Plus le capital prêté est important, plus l’investisseur voit donc sa base imposable réduite.
La banque pourra avoir plus de facilité à accepter de vous accorder un crédit sans apport si ce prêt doit servir à financer un bien destiné à la location. Vous devrez néanmoins présenter un projet solide et réaliste.

Quels sont les inconvénients d’un emprunt sans apport ?

Votre profil pourrait vous permettre d’emprunter sans apport. Mais est-il vraiment préférable de demander un tel crédit à votre banque ? Parmi les inconvénients du prêt sans apport personnel, on peut citer son coût. Ce type de crédit étant plus risqué pour l’établissement prêteur, il est fréquemment assorti d’un taux d’intérêt élevé. De manière générale, les conditions d’un crédit sans apport seront moins souples et l’assurance de prêt sera plus onéreuse.

Par ailleurs, avec un prêt sans apport, vous serez souvent moins libre dans la gestion de votre projet immobilier. Le montant total du crédit pourra être limité, ce qui limitera également vos possibilités d’achat. En outre, la banque pourra refuser de financer votre logement si elle l’estime de mauvaise qualité ou trop cher par rapport au marché. En effet, dans ces situations, la revente du bien permettrait difficilement de combler le montant total du prêt en cas de défaut de remboursement de votre part.

Avec un crédit sans apport, vous prenez aussi plus de risques de votre côté. Sans apport personnel, le montant du prêt sera plus conséquent et vous serez engagé sur une durée plus longue. Enfin, les mensualités plus lourdes auront pour effet d’augmenter votre taux d’endettement. Vous pourrez alors être empêché de contracter d’autres prêts dont vous auriez besoin, par exemple, pour financer une voiture ou des travaux.

Comment faire pour gonfler votre apport ?

Vous n’avez que peu d’épargne à consacrer à votre projet immobilier ? Sachez qu’il existe des solutions pour présenter un meilleur dossier à la banque, notamment si vous envisagez d’acheter votre résidence principale.

Vous pouvez, par exemple, avoir recours à certains prêts aidés comme le prêt Action Logement destiné aux salariés du privé. Ce dispositif à faible taux d’intérêt peut être intégré dans le plan de financement de l’achat d’un logement neuf ou en accession sociale.

Un prêt familial peut vous aider à rassembler des fonds pour votre projet immobilier. Enfin, pensez aussi à votre épargne salariale ou à votre épargne retraite. En effet, l’achat d’une résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé d’un plan d’épargne entreprise (PEE) ou d’un plan d’épargne retraite (PER).

Cet article est donné à titre purement informatif, il ne constitue en aucun cas un conseil d’ordre financier, d’investissement, juridique ou fiscal de la part de Fortuneo, et ne saurait engager la responsabilité de Fortuneo pour toute décision prise ou non sur cette base.

Source: Jellyfish, 2022

Crédit visuel : kupicoo, Gettyimages

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