Défiscalisation en SCPI : quels intérêts ?

Défiscalisation en SCPI : quels intérêts ?

Vous cherchez à bénéficier d'un cadre fiscal avantageux en investissant dans l'immobilier ? C’est notamment possible avec les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, plus connues sous le nom de SCPI. Il en existe de plusieurs sortes, pour permettre aux investisseurs de choisir celle(s) qui répond(ent) le mieux à leurs besoins et envies. A noter cependant que ce type d’investissement présente des risques en perte de capital.

Les SCPI, qu’est-ce que c’est ?

Pour encourager l’investissement dans l’immobilier, l’Etat français a mis en place divers dispositifs avec des cadres fiscaux avantageux (1), qui passent notamment par les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), aussi connues sous le nom de « pierre-papier ». Pour les particuliers, le fait d’acheter des parts de SCPI fiscales ou de défiscalisation adossées à des biens immobiliers remplissant les conditions d’éligibilité à ces dispositifs (Pinel, déficit foncier, Malraux) permet de disposer d’avantages fiscaux sous réserve de conserver leurs parts pendant une durée minimale à partir de la signature du bail. En pratique, en investissant dans une ou plusieurs SCPI fiscales, qui peuvent se définir comme étant un véhicule de placement immobilier, l’épargnant fait l’acquisition de parts dans des parcs immobiliers d’habitations qui lui donnent droit à une déduction fiscale. Et ce, sans avoir le souci de la gestion locative, assurée par un gérant spécialisé. Il faut savoir que, en marge des SCPI de défiscalisation, il existe aussi des SCPI de rendement. Quelle est la différence ? Alors que les premières sont généralement adossées à des biens immobiliers d’habitation éligibles à divers dispositifs de défiscalisation immobilière, les secondes concernent de leur côté l’immobilier d’entreprise et sont associées à des revenus de compléments et non à la défiscalisation.

A noter : L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quels intérêts pour quelles SCPI fiscales?

On distingue 3 types de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Déficit foncier et les SCPI Malraux. En matière de cadre fiscal, chaque SCPI présente des intérêts spécifiques.

La SCPI Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). (2) Plus l’épargnant s’engage sur la durée, plus le pourcentage de réduction d’impôt à laquelle il prétend est avantageux. À noter que la réduction d’impôt sera calculée sur la base du montant souscrit (et plafonné à 36 000 € pour un engagement de 6 ans, 54 000 € pour 9 ans et 63 000 € pour 12 ans) (3) au sein de la SCPI et non sur la valeur du bien. Cette réduction rentre dans le plafond global des niches fiscales dont le montant est fixé à 10 000 euros. Pour être effective, la SCPI Pinel doit respecter les conditions d’application de la loi Pinel, à savoir, notamment, que les logements, neufs ou complètement rénovés, doivent être situés dans une zone Pinel et respecter les normes énergétiques RT 2012 et BBC. Le nombre d’investissements via ce dispositif est limité à 2 par an pour un montant total des investissements plafonné à 300 000€.

La SCPI Déficit foncier, de son côté, offre les mêmes avantages que le déficit foncier. Pour rappel, on parle de déficit foncier dès lors que les charges déductibles dépassent les revenus fonciers perçus au cours de l’année imposée. En pratique, la défiscalisation en SCPI Déficit foncier consiste à déduire de son revenu global la quote-part des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration des actifs immobiliers, qui sont souvent des logements à rénover, dans une limite de 10 700 € par an(4). En contrepartie de cet avantage fiscal, qui peut par ailleurs être reporté sur les revenus des années suivantes, l’épargnant s’engage à conserver ses parts de SCPI pendant 3 ans après la dernière année de déduction des déficits fonciers sur son revenu global.

La SCPI Malraux, enfin, consiste en une réduction d’impôt de 18% des montants investis(5) dans les travaux visant à restaurer des biens immobiliers historiques étant situés dans une zone particulière, de type « secteur sauvegardé » ou « aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ». La défiscalisation en SCPI Malraux, qui est à différencier des réductions d’impôts de 22% à 30% permises par la loi Malraux, est connue pour permettre une réduction d’impôt sur une courte durée, sous réserve de conserver les parts de la SCPI pendant une certaine durée.

Comment bien choisir sa SCPI ? Quelles sont les contraintes à connaître ?

Bien comprendre ce qui caractérise chaque SCPI en matière de défiscalisation est important car ce type d’investissement vous engage sur le long terme en contrepartie de la diminution de votre assiette fiscale.

Sachez qu’il existe tout de même certaines contraintes à prendre en compte au moment de choisir une SCPI. En effet, la SCPI reste un investissement immobilier : il existe donc un double risque de perte en capital (la valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la gestion réalisée par la société de gestion) mais également un risque de vacance locative : les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des biens immobiliers composant la SCPI.

Un tel investissement nécessite également une mobilisation de votre épargne sur le long terme.

A noter : la société de gestion, comme toute société, peut éventuellement faire faillite : votre capital n’est donc pas garanti.

Source: Webedia, Septembre 2020.

Crédit visuel : svetikd, Gettyimages.

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