Comment calculer la rentabilité locative

Lorsque vous achetez un logement pour le louer, vous voulez savoir combien celui-ci vous rapporte. Et c'est bien naturel ! Mais voilà : entre la rentabilité, le rendement brut, le rendement net... pas toujours facile de s'y retrouver. On reprend tout depuis le début !

Bien gérer sa rentabilité locative

Rentabilité locative : qu'est-ce que c'est ?

Qu'il s'agisse d'un investissement financier ou matériel, l'objectif de l’opération est de rapporter de l'argent. Normal, non ? Et il en va de même pour un investissement locatif ! C’est la raison pour laquelle la rentabilité locative (aussi appelée « rendement locatif ») constitue un indicateur clé. Ce chiffre, qui s’exprime en pourcentage, sert à déterminer le ratio entre ce que vous coûte le logement, et ce qu’il vous rapporte. Plus il est haut, plus votre investissement est intéressant financièrement ! Mais attention : tout comme votre salaire, la rentabilité peut se calculer en « brut » ou en « net ».

Calculer le rendement brut

Le rendement brut est le chiffre le plus facile à calculer. A vos marques, prêts, sortez les calculatrices ! Voici une formule simple qui vous permettra de vous y retrouver :

Rentabilité brute = (Loyer x 12 x 100) / Prix d’achat

« Loyer » fait ici référence au montant que vous verse chaque mois votre locataire, et « Prix d’achat » doit être remplacé par le prix auquel vous avez payé le logement en question (y compris les frais d’acquisition, comme les intérêts que vous versez à votre banque si vous avez effectué un emprunt, ou encore les frais de notaire).

Rendement brut : un exemple concret

Prenons un petit exemple pour illustrer cette formule. Supposons que vous avez acheté comptant un logement à hauteur de 150 000 euros tous les frais annexes compris, et que vous louez celui-ci 800 euros par mois.

800 x 12 x 100 = 960 000.
960 000 / 150 000 = 6,4.

Le rendement brut de cet investissement locatif est donc de 6,4%.

Calculer le rendement net

Il est utile de connaître le rendement brut, mais cet indicateur n’est pas le plus précis. Pour avoir une idée plus précise de ce que vous rapporte votre investissement, vous allez devoir calculer la rentabilité nette.

En effet, dans la réalité, l’achat de votre logement engendre d’autres frais que son seul coût d’achat. Impôts locaux, charges de copropriété, assurances, frais de gestion… tous ces paramètres vont venir peser sur la rentabilité de votre investissement. Calculer la rentabilité nette, c’est intégrer ces facteurs à votre calcul. La formule est la suivante :

Rentabilité nette = (Loyer x 12 – Charges) x 100 / Prix d’achat

Rendement net : un exemple concret

Reprenons notre exemple précédent, avec notre appartement acheté 150 000 euros, qui rapporte 800 euros mensuels. Supposons que ce logement soit soumis aux charges suivantes avec des montants fictifs sortis de l’esprit de votre rédacteur : 500 euros de taxe foncière, 500 euros de charges, 200 euros d’assurance impayés, 100 euros de frais de gestion et 100 euros de travaux divers. Soit un total de 1 400 euros de frais.

Notre calcul sera donc le suivant :
800 x 12 – 1 400 = 8 200.
8 200 x 100 = 820 000.
820 000 / 150 000 = 5,46.

Le rendement net de cet investissement locatif est donc de 5,46%. Eh oui, le rendement net est toujours inférieur au rendement brut. C’est normal, puisqu’il tient compte de frais supplémentaires.

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?

En tant qu’investisseur, la question du rendement doit surtout répondre à des objectifs, qui vous permettront de savoir à partir de quel loyer un éventuel achat pourra être considéré comme intéressant. C’est une véritable aide à la décision !

Le rendement brut se situe à environ 6% en moyenne dans les 50 plus grandes villes françaises. Par exemple, la rentabilité brute moyenne est de 3,5% à Paris et de 6,2% à Marseille.(1)

Autrement dit, pour un investisseur immobilier, il semble plus intéressant d’investir à Marseille qu’à Paris si bien sûr vous ne considérez que cet indicateur dans votre choix d’investissement.

Source: Webedia, octobre 2019.

Crédit visuel : Nikada, iStock.

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(1) https://www.latribune.fr/opinions/tribunes/un-placement-immobilier-est-il-encore-rentable-824049.html

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