SCI ou SCI de SCPI : quelles différences ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure flexible qui permet d’investir dans la pierre en direct ou par le biais de parts de SCPI (société civile de placement immobilier) Informez-vous pour y voir plus clair sur les différences entre ces deux supports d’investissement immobilier.

La société civile immobilière (SCI) est un véhicule d’investissement flexible, qui permet aux associés d’investir dans la pierre en direct – en faisant l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers – ou en parts de SCPI. Voici comment y voir plus clair sur les liens entre ces deux formes d’investissement immobilier.

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Avertissement : L’investissement immobilier via une SCI ou une SCPI comporte des risques de perte en capital. L’investisseur prend des risques liés notamment à l’activité économique et aux variations des marchés immobiliers.

SCI, SCPI, SCI de SCPI : définitions

Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique vous permettant d’acheter des biens immobiliers avec d’autres personnes, et d’en assurer ensemble la gestion. Lorsque vous intégrez une SCI, vous obtenez la qualité d’associé. Le patrimoine immobilier appartient à la SCI, et vous détenez des parts sociales à en proportion de votre apport dans la société. Le fonctionnement d’une SCI, inscrit dans des statuts, est déterminé par les associés. La gestion des biens immobiliers est généralement assurée par les associés (personnes physiques ou morales), mais peut aussi être déléguée à un gérant externe.

Une société civile de placement immobilier (SCPI), également appelée ‘pierre papier’, achète et gère du patrimoine locatif. Ce patrimoine peut englober des immeubles d’habitation, des bureaux, des locaux commerciaux ou encore des entrepôts logistiques. En l’échange de votre investissement, vous recevrez des parts sociales. Une SCPI est créée et administrée par une société de gestion, et non par les associés.

Les parts de SCI et de SCPI peuvent vous permettre de toucher des revenus fonciers, issus de la location des biens immobiliers.

Une SCI peut acquérir des parts de SCPI pour votre compte et celui des autres associés. La société civile immobilière devient propriétaire du portefeuille de parts de SCPI, et vous encaissez une fraction des revenus dégagés. On parle de SCI de SCPI.

L’intérêt de la SCI pour investir dans l’immobilier

En matière d’imposition, vous et les autres associés pouvez opter pour une imposition au titre de l’impôt sur le revenu (transparence fiscale). Vous serez alors taxé comme un particulier propriétaire d'un bien immobilier et devrez déclarer votre quote-part dans la catégorie des revenus fonciers et serez soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. La SCI peut également se soumettre à l’impôt sur les sociétés. C’est donc elle qui sera taxée, et non vous en tant qu’associé (sauf en cas de redistribution des bénéfices sous forme de dividendes). La deuxième solution peut être utilse lorsque les associés disposent d’un patrimoine important.

La SCI est également soumise à des obligations de constitution et de gestion contraignantes (statuts, comptabilité, assemblées générales, etc.). L'exercice de ces éléments peut être rendu difficile en cas de mésentente entre associés. De plus, les parts sont difficilement cessibles en dehors du cercle des associés.

Devenir associé d'une SCI constitue un engagement. Vous devez donc savoir en anticiper les avantages comme les contraintes et risques patrimoniaux.

L’investissement immobilier via une SCI de SCPI

Contrairement à la SCI, qui vous permet de gérer directement des biens, la SCPI constitue un pur produit de placement. Ainsi, elle vous donne l’opportunité d’investir dans la pierre, sans avoir à procéder à une gestion immobilière. L’autre avantage des SCPI, c’est la diversification des supports d’investissement qu’elles offrent. En effet, une société civile de placement immobilier peut permettre de gérer des logements, des locaux commerciaux, des entrepôts, etc., qui peuvent être situés dans différentes zones géographiques.

Investir dans des SCPI via une SCI permet de concilier les deux supports. La diversification des placements est assurée à travers les parts de SCPI, tandis que la SCI garantit une répartition des risques de pertes entre vous et les différents associés.

Vous avez la possibilité, avec d’autres personnes, de créer une SCI dans le but d’acquérir un portefeuille de parts de SCPI. Ce portefeuille, sélectionné par les associés, sera géré au travers de la SCI. Les parts de SCPI pourront être achetées auprès d’une société de gestion, d’une banque ou encore sur une plateforme internet dédiée à cette catégorie de placements.

Mais vous pouvez également investir dans une SCI de SCPI de manière individuelle. Cela a l’avantage d’être relativement simple. En effet, ce type de support est accessible dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, au travers d’unités de compte.

Combiner assurance-vie et SCI de SCPI

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à combiner un contrat d'assurance-vie et SCPI.

La liquidité. L’assureur vous garantit la disponibilité des sommes placées à court terme. Alors que dans le cas d’une détention de parts de SCPI en direct, vous êtes dépendant de la revente sur le marché secondaire. La liquidité n’est ni immédiate ni garantie, et plusieurs mois peuvent être nécessaires pour récupérer votre argent.

La fiscalité. Un investissement en SCI de SCPI vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, notamment en cas de retrait sur les contrats de plus de 8 ans. La complémentarité avec les fonds en euros. Dans votre contrat d’assurance-vie, vous pouvez ajuster la répartition entre fonds en euros (qui peuvent être à capital garanti) et SCI de SCPI, afin que votre investissement corresponde à votre profil de risque.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Octobre 2021

Crédit visuel : Sarinyapinngam

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