SCI ou SCI de SCPI : quelles différences ?

La société civile immobilière (SCI) est un véhicule d’investissement flexible, qui permet aux associés d’investir dans la pierre en direct – en faisant l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers – ou en parts de SCPI. Voici comment y voir plus clair sur les liens entre ces deux formes d’investissement immobilier.

Investir dans la pierre en direct

Une SCI possède une existence juridique propre. Elle dispose de la personnalité morale et permet à plusieurs personnes de faire l’acquisition puis de gérer en commun un bien immobilier. Cette gestion peut être assurée par les associés directement, ou bien déléguée à un gérant externe à la société.

Ce type de montage comporte de nombreux avantages. Non seulement il est particulièrement adapté à l’investissement familial, mais en plus il constitue un levier d’optimisation fiscale. Concernant l’imposition de leurs revenus fonciers – les loyers –, les associés peuvent en effet opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. De plus, la SCI offre une véritable protection du patrimoine des associés, dans la mesure où la responsabilité de chacun est limitée à son propre investissement. Enfin, la SCI facilite la transmission d’un patrimoine immobilier, évitant les contraintes de l’indivision et permettant de transmettre des parts plutôt que des immeubles.

Investir en parts de SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) achètent et gèrent du patrimoine locatif dont principalement des bureaux, des commerces ou encore des entrepôts logistiques. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI en tant que personne physique ou morale.

Investir dans une ou des SCPI via des SCI : les SCI de SCPI

Les SCI de SCPI : plusieurs alternatives pour l’investisseur

Investir en SCPI à travers une SCI plutôt qu’en direct peut s’avérer fiscalement avantageux. Deux schémas sont alors envisageables :

  • Les associés ont la possibilité de créer une SCI puis de créer eux-mêmes un portefeuille de parts de SCPI qui sera géré au travers de la société. Un choix qui offre une large autonomie aux investisseurs, mais qui les contraint aussi à un examen poussé du marché, des sociétés de gestion et du portefeuille d’acquisitions que celles-ci ont constitué.

  • Les épargnants peuvent décider d’investir via une SCI de SCPI accessible via une unité de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie. Cette alternative peut s’avérer particulièrement intéressante pour l’épargnant. Ce type d’investissement, qui présente un risque de perte en capital, offre des perspectives de performance intéressantes sur le long terme. Il contribue en outre à diversifier le contrat en termes de classes d'actifs, ce qui peut être de nature à limiter son risque global.

3 raisons de combiner les avantages de l’assurance-vie et les SCPI

  1. La liquidité. L’assureur garantit la disponibilité de l’investissement à court terme, contrairement à un investissement en direct où l’investisseur est dépendant de la revente sur le marché secondaire.
  2. La fiscalité. Un placement en SCI de SCPI permet de bénéficier de la fiscalité attrayante de l’assurance-vie, notamment en cas de rachat pour les contrats de plus de 8 ans, mais aussi d’une défiscalisation des loyers perçus jusqu’au rachat du contrat.
  3. La complémentarité avec le fonds en euros. 80 %-20 % ou 70 %-30 % : l’investisseur peut ajuster la répartition de son contrat en fonction de son profil de risques et des contraintes (propres au contrat) d'investissement en SCI/SCPI.

A noter qu’une SCI peut acquérir des parts de SCPI pour le compte de ses associés. En revanche, elle ne peut pas amortir les parts de SCPI comme elle le ferait avec un immeuble en direct. Dans ce contexte, acquérir des parts de SCPI via une SCI s’avère un choix pertinent, mais doit s’apprécier au regard de la situation personnelle et patrimoniale de l’investisseur.

Ce qu’il faut retenir

  • Il est possible de constituer une SCI aux fins de constituer soi-même un portefeuille de SCPI, ou bien investir dans une SCI de SCPI via son contrat d’assurance-vie.

  • Investir dans une SCI de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie permet de bénéficier d’une meilleure liquidité qu’en direct et d’une fiscalité avantageuse.

  • Une SCI de SCPI peut-être complémentaire avec le fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie. Elle constitue également un vecteur de diversification du contrat.

Source: YouLoveWords.com, janvier 2019.

Crédit photo : Sarinyapinngam

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