Rachat de crédit immobilier : quand est-il intéressant ?

Si votre crédit immobilier pèse sur votre budget, il peut être tentant de le renégocier auprès de votre banque ou de le faire racheter par un autre établissement financier afin d’alléger vos mensualités. Mais, attention, vous devez savoir qu’une telle opération n’est pas toujours intéressante.

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Il n’existe pas de délai à proprement parler pour effectuer un rachat de prêt immobilier : en pratique, vous pouvez le faire quelques mois ou quelques années après avoir contracté votre crédit. Pour autant, plusieurs éléments sont à prendre en considération pour décider de mener une telle opération au moment où cela sera le plus avantageux pour vous.

Le TAEG : la méthode gagnante pour comparer les crédits

Pour déterminer si le rachat de votre crédit immobilier est intéressant ou non, il convient de comparer le coût total de chacun des crédits et de prendre en compte les frais engendrés par le rachat du crédit lui-même. C’est simple, dans le cas où le coût global du rachat est inférieur au coût total de votre prêt actuel, il est alors opportun de procéder à une renégociation auprès de votre banque habituelle ou éventuellement de faire racheter votre crédit immobilier par un nouveau prêteur.

Pour déterminer le coût global de chacun des crédits il convient d’additionner les sommes dues au titre du capital à rembourser avec le montant des intérêts calculé en fonction du taux d’intérêt (dit taux nominal), le prix de l’assurance et les frais de dossier et de garanties . C’est là qu’entre en jeu le taux annuel effectif global (TAEG) . Il s’agit du taux indicateur du coût total de votre crédit qui regroupe tous ces frais.

Le TAEG, exprimé en pourcentage de la somme empruntée et ramenée sur une année, est l’outil qui vous permet d’avoir une vision globale du coût de votre crédit et de comparer facilement plusieurs offres de prêts qui ne proposent pas forcément les mêmes modalités. Il doit obligatoirement vous être indiqué par votre banque dans votre contrat de prêt ou dans l’offre de crédit qui vous est faite, ce qui vous permet de comparer le taux appliqué à votre prêt et les taux que vous pourriez trouver ailleurs, dans le cadre d’un rachat ou d’une renégociation de votre prêt.

Concernant les frais engendrés par le rachat du crédit lui-même, sachez que votre ancienne banque peut notamment vous facturer des pénalités de remboursement anticipé. Ces frais de dédommagement sont plafonnés. Votre prêteur initial ne peut pas vous demander plus de 6 mois d’intérêts au taux moyen de votre crédit et 3% du capital qu’il vous reste à rembourser.

Opter pour un taux d’intérêt nominal avantageux

Selon l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) de la Banque de France, pour que le rachat de votre prêt immobilier présente un intérêt financier, la différence entre le taux d’intérêt de votre crédit actuel et celui de votre nouveau contrat doit être a minima de 0,7 points voire de 1 point. À titre d’exemple, si le taux d’intérêt de votre prêt est actuellement à 2,45 %, il pourrait être intéressant de saisir l’opportunité d’un taux à 1,45 % (écart de 1 point).

Rechercher une assurance emprunteur moins onéreuse

Pour rendre le rachat de votre crédit immobilier toujours plus intéressant, il peut aussi être particulièrement pertinent de profiter de cette opération pour souscrire une assurance emprunteur moins chère. Vous pouvez en effet choisir librement votre assurance emprunteur sous réserve que cette dernière comporte les garanties requises par l’établissement bancaire. Cette opération, qui peut vous permettre de réaliser de belles économies sur le coût global de votre crédit, ne doit donc pas être négligée.

Ne pas attendre trop longtemps avant de renégocier son crédit

Il n’est rentable de renégocier votre crédit immobilier que s’il vous reste plus d’échéances à rembourser que de mensualités déjà réglées. En effet, la part des intérêts dans vos échéances diminue au fil du temps. Un taux d’intérêt plus bas ne vous sera donc profitable que si votre prêt est relativement récent, ou en tout cas dans la première moitié du remboursement du crédit.

Ne pas négliger les frais annexes

Renégocier son crédit immobilier auprès de sa banque habituelle ou le faire racheter par un autre établissement financier peut entraîner des dépenses plus ou moins importantes, qu’il faudra régler de façon immédiate. Il s’agit notamment d’appréhender l’étendue des frais de dossier qui vous seront facturés par la banque auprès de laquelle vous formulez votre demande de rachat et de jauger le montant des indemnités de remboursement anticipé qui vous seront réclamées par votre prêteur initial. Ces coûts supplémentaires, pas forcément prévus dans votre budget, doivent être pris en considération pour déterminer s’il est opportun ou non de faire racheter votre emprunt immobilier.

Désormais, vous disposez de toutes les clés vous permettant d’évaluer l’intérêt de faire racheter ou non votre crédit immobilier. Avant de conclure un nouveau contrat, examinez avec soin toutes les conditions de votre emprunt actuel et celles des offres qui vous sont présentées.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Mai 2021

Crédit visuel : EyeEm, Gettyimages

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(1) https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2015-fevrier/4466-regles-pour-renegocier-son-pret-immobilier-en-2015.html

(2) sauf en cas de reprise du prêt par un établissement externe.

(3) https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/actualites/2015-fevrier/4466-regles-pour-renegocier-son-pret-immobilier-en-2015.html