Calculer une plus-value immobilière

Calculer une plus-value immobilière

Comment faire ?

Vous vendez un bien immobilier. Le but, a priori, est de réaliser une plus-value. Autrement dit, de céder votre propriété à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez achetée. Mais au fait, comment procéder pour calculer une plus-value immobilière ?

Calculer une plus-value immobilière revient à soustraire le prix d’achat du prix de vente d’un bien.


Calculer une plus-value immobilière brute : la théorie

Nul besoin d’avoir fait de longues études de mathématiques pour calculer une plus-value immobilière.

1° Prenez le prix de vente de votre maison, de votre appartement ou de votre terrain (indiqué dans l’acte de vente).

2° Soustrayez le prix auquel vous avez acheté votre bien (pareil, celui qui est précisé dans l’acte). Vous n’avez pas acheté le bien, mais il vous a été transmis dans le cadre d’une donation ou d’une succession ? Aucun problème : remplacez simplement le prix d’achat par la valeur qui a été retenue par le notaire pour calculer les droits de succession ou de donation.

Après quelques clics sur votre calculatrice, vous avez devant les yeux votre plus-value immobilière brute. Facile, non ?

Calculer une plus-value : les subtilités en pratique


Bon, en réalité, il y a quelques subtilités à considérer pour le calcul de votre plus-value immobilière.

Le prix de vente

Le prix de vente doit être majoré des sommes éventuellement versées à votre profit par l’acheteur. Il peut s’agir, par exemple, d’une indemnité d’éviction que l’acquéreur a directement payée à l’ex-locataire au moment de la vente d’un immeuble faisant l’objet d’un bail commercial.

Il peut être minoré des frais de cession relatifs au bien immobilier. C’est-à-dire : les frais liés à la réalisation des diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière ou le montant de TVA acquittée, notamment. Important : vérifiez que vous disposez bien de documents justifiant les sommes déduites du prix de vente.

Le prix d’achat

Le prix d’achat du bien, ou prix d’acquisition, peut être augmenté de certaines dépenses de travaux : travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réglés par vos soins et réalisés par des professionnels. À condition :

  • que vous puissiez justifier ces dépenses par des factures soumises à la TVA ;
  • qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de votre impôt sur le revenu ;
  • qu’il ne soit question ni de dépenses locatives ni de dépenses d’entretien (= travaux ayant pour objectif de maintenir ou de remettre le bien en bon état pour en permettre une utilisation décente et normale).

Oui mais le problème, c’est que vous n’avez aucun document sous la main pour justifier le montant de vos travaux ? Si vous possédiez votre bien depuis cinq ans ou plus, vous pouvez ajouter un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat au lieu du prix réellement payé.

Le prix d’acquisition peut également être majoré des charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur (le cas échéant), des droits d’enregistrement et frais de notaire (ou d’un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat si vous ne pouvez pas justifier leur montant), ainsi que des éventuels frais de voirie, réseaux et distribution dans le cas d’un terrain à bâtir (frais d’aménagement pour lotissement, etc.).

Ces informations en tête, récapitulons maintenant la formule de calcul de votre plus-value brute :

Plus-value immobilière = prix de vente (majoré des sommes versées à votre profit et éventuellement minoré des frais de cession) - prix d’achat (éventuellement majoré des dépenses de travaux, sommes versées au vendeur, frais de notaire ou encore montants forfaitaires autorisés par l’administration).

Vous vous demandez si parcourir vos classeurs de factures et prendre le temps de minorer et majorer vos prix de vente et d’acquisition présente vraiment un intérêt ? Absolument, car cela vous permettra de réduire la différence entre les prix de vente et d’achat, et donc de limiter le montant de votre plus-value.

Le but ? Diminuer votre plus-value imposable (obtenue après l’application d’abattements divers à votre plus-value brute) et alléger in fine la fiscalité de votre plus-value immobilière. Eh oui, sauf exception, par exemple si le bien que vous avez vendu était votre résidence principale, votre plus-value sera soumise aux impôts à un taux de 19 %, auquel il faudra ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux. Soit 36,2 % au total. Une taxation plutôt conséquente, qu’il serait dommage de ne pas limiter si vous le pouvez.

Info supplémentaire, pour terminer : notez qu’il existe des outils pour vous aider à évaluer rapidement votre plus-value immobilière, comme le simulateur en ligne des Notaires de France.

Source : Webedia, août 2019.

Crédit visuel : Tinpixels, Gettyimage.

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