L’immobilier est un placement apprécié des Français, et c’est notamment vrai pour l’investissement locatif, qui tente plus d’un Français sur deux en 2021. Les taux d’intérêt actuels favorisent le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs, qui sont de plus en plus nombreux à se demander s’il n’est pas temps pour eux de sauter le pas. Aussi, pour beaucoup, investir dans l’immobilier a quelque chose de rassurant et de durable. Voici 5 conseils pour réussir votre investissement locatif et maximiser la rentabilité de votre placement.
Bien choisir son dispositif fiscal
Lorsqu’on investit dans la pierre, la fiscalité (et surtout les possibilités de défiscalisation de l’investissement locatif) est un paramètre essentiel. Il est donc important de se poser les bonnes questions. Neuf ou ancien ? Location nue ou meublée ? Activité non professionnelle ou professionnelle ? Les implications ne sont pas les mêmes en ce qui concerne l’imposition de vos revenus locatifs, les abattements ou déductions dont vous pouvez bénéficier et même le type de bail que vous pouvez conclure avec votre locataire.
Si vous disposez d’un budget confortable, vous pouvez vous orienter vers un investissement dans le neuf. Plusieurs dispositifs de défiscalisation vous permettent alors de tenter de rentabiliser au maximum votre investissement locatif : en utilisant le dispositif Pinel, récemment recentré sur les zones tendues, la location d’un bien immobilier neuf vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts (2) ; avec le dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez investir dans des logements meublés en résidences services et alors obtenir une réduction d’impôt et une récupération de la TVA. (3)
Si vous préférez consacrer un budget moins conséquent à votre investissement ou que vous souhaitez investir dans une zone où il y a peu de constructions neuves, vous pouvez miser sur l’immobilier ancien avec travaux. En rénovant votre bien locatif, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier qui « efface » les revenus tirés de location et est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. (4) Le déficit restant est reportable l’année suivante, et ce pendant 10 ans. Un bon moyen de valoriser son bien tout en allégeant ses impôts ! Il existe également plusieurs dispositifs pour défiscaliser votre investissement locatif dans l’ancien : la loi Malraux, qui passe par la réalisation de travaux, et la loi Monuments historiques, pour la restauration de biens classés, peuvent par exemple vous concerner.
Investir dans des zones cohérentes avec ses objectifs de placement
Un investisseur est souvent tenté d’investir dans son quartier ou dans sa ville, en raison d’une meilleure connaissance du marché immobilier local ou d’une gestion locative facilitée.
Cependant, la proximité ne doit pas être votre seul critère :
Si votre priorité est d’occuper le bien au maximum en contrepartie d’une rentabilité moindre, optez pour les zones de centre-ville et les grandes agglomérations. Les prix immobiliers pèseront sur la rentabilité de l’investissement, mais cette perte sera en partie compensée par une demande plus forte. C’est typiquement ce que l’on peut voir dans le portrait de l’investissement locatif à Paris : la demande locative est très forte quelle que soit la durée de location, d’où un risque de vacance locative moindre et, à l’inverse, la garantie de loyers plutôt élevés et réguliers.
Si vous souhaitez au contraire minimiser le ticket d’entrée et, idéalement, réaliser une plus-value à la revente, il est recommandé de vous tourner vers les quartiers en reconversion ou les villes de province qui gagnent en attractivité. Vous serez peut-être contraint de consentir un rabais sur le loyer, mais les prix d’achat seront plus modérés.
Quelle que soit la zone dans laquelle vous souhaitez faire votre placement, avant de passer à l’action, assurez-vous de toujours procéder à une simulation sur l’investissement locatif que vous envisagez pour calculer sa rentabilité locative potentielle. Ce type de simulation, notamment disponible sur le site de l’ANIL, vous permettra de faire le point sur les revenus locatifs que vous pourrez tirer du logement concerné et sur les dispositifs de défiscalisation éventuellement liés à cet investissement locatif.
En moyenne, on estime qu’une bonne rentabilité pour un investissement locatif se situe entre 3 et 8% (5), selon le projet de l’investisseur, plutôt en recherche de sécuriser son patrimoine ou de générer un complément de revenus.
Se renseigner sur la copropriété avant d'acheter
Au-delà du prix d’achat et de l’importance ou non de la demande locative, d’autres facteurs peuvent venir impacter la rentabilité de votre investissement. Il en va ainsi des travaux de copropriété, qui peuvent atteindre des montants élevés (réfection de la toiture, mise aux normes de l’ascenseur, intervention sur les canalisations…).
La consultation des derniers procès-verbaux d’assemblée générale et du carnet d’entretien, voire la prise de contact avec le syndic vous permettront d’en savoir plus sur l’état de l’immeuble, si vous investissez en copropriété. N’oubliez pas que vous devenez propriétaire, en plus de votre logement, d’une quote-part des parties communes !
Emprunter en préservant sa capacité d’endettement future
Un investissement immobilier ne se décide pas sur un coup de tête mais se mûrit sur le long terme.
Même si le loyer demandé au locataire est équivalent à la mensualité de remboursement et que l’investissement locatif a un attrait net en matière d’imposition avec des charges qui sont déductibles dans le cadre du régime micro-foncier et des dispositifs qui permettent une défiscalisation intéressante, une partie du coût d’investissement reste quoi qu’il en soit à la charge du propriétaire (charges locatives non récupérables, travaux de copropriété, etc.). Ne voyez donc pas uniquement votre investissement locatif comme un moyen de réduire vos impôts et de gagner de l’argent chaque mois : comme chaque type de placement, l’investissement locatif comporte des risques et des frais à ne pas négliger. D’où l’importance capitale de bien préparer votre investissement et de vous renseigner en amont pour maximiser sa rentabilité.
De plus, un investissement locatif pèse sur votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus en règle générale.
Or, il se peut que vous ayez besoin d’agrandir ou de financer d’autres projets dans les années à venir. Veillez donc à ce que votre investissement locatif reste une brique de votre patrimoine et non pas la pièce maîtresse… quitte à diversifier en faisant plusieurs investissements au cours de votre vie.
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Emprunter en préservant sa capacité d’endettement future
Si vous fixez un loyer trop élevé au regard des prix de marché, vous risquez de ne pas trouver preneur ou bien de voir les locataires se succéder à un rythme soutenu. Or, on le sait, la vacance locative peut avoir un fort impact sur la rentabilité de votre placement immobilier. En pratique, on estime que, sur une année, chaque semaine non louée représente une perte de 2% du rendement locatif. C’est donc 8% de rendement annuel en moins par mois de carence locative. À l’inverse, un loyer trop faible est synonyme de rentabilité dégradée… d’autant que vous risquez d’avoir peu d’opportunités de revalorisation si votre locataire reste en place.
D’où la nécessité de vous renseigner auprès des observatoires locaux (Clameur…), des agences immobilières ou de la presse pour fixer le niveau de loyer le plus juste possible, pour vous comme pour la rentabilité de votre placement, en tenant compte de la surface du logement et du nombre de pièces notamment ! Là encore, miser sur une simulation de votre investissement locatif peut vous permettre d’y voir plus clair grâce à des chiffres hypothétiques, certes, mais concrets. Libre à vous ensuite de suivre les tendances
Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).
Source: Jellyfish, Août 2021
Crédit visuel : golero /iStock
