5 conseils pour réussir votre investissement locatif

D'après un sondage Empruntis ⁽¹⁾, 13 % des Français désirent investir dans la pierre en 2018 contre 7 % en 2017. Les taux d’intérêt actuels favorisent le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs, qui sont de plus en plus nombreux à se demander s’il n’est pas temps pour eux de sauter le pas. Voici 5 conseils pour réussir votre investissement locatif.

#1 Bien choisir son dispositif fiscal

Lorsqu’on investit dans la pierre, la fiscalité est un paramètre essentiel. Il est donc important de se poser les bonnes questions. Neuf ou ancien ? Location nue ou meublée ? Activité non professionnelle ou professionnelle ? Les implications ne sont pas les mêmes en ce qui concerne l’imposition de vos revenus locatifs, les abattements ou déductions dont vous pouvez bénéficier et même le type de bail que vous pouvez conclure avec votre locataire.

• Si vous disposez d’un budget confortable, vous pouvez vous orienter vers le dispositif Pinel, récemment recentré sur les zones tendues, ou Censi-Bouvard, qui permet d’investir en résidences services.
• Si vous préférez consacrer un budget plus modeste à votre investissement ou que vous souhaitez investir dans une zone où il y a peu de constructions neuves, vous pouvez miser sur l’immobilier ancien avec travaux. En rénovant votre bien locatif, vous créez ce qu’on appelle un déficit foncier qui « efface » les revenus tirés de location et est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le déficit restant est reportable l’année suivante, et ce pendant 10 ans. Un bon moyen de valoriser son bien tout en allégeant ses impôts !

#2 Investir dans des zones cohérentes avec ses objectifs de placement

Un investisseur est souvent tenté d’investir dans son quartier ou dans sa ville, en raison d’une meilleure connaissance du marché immobilier locale ou d’une gestion locative facilitée.

Cependant, la proximité ne doit pas être votre seul critère :

• Si votre priorité est d’occuper le bien au maximum en contrepartie d’une rentabilité moindre, optez pour les zones de centre-ville et les grandes agglomérations. Les prix immobiliers pèseront sur la rentabilité de l’investissement, mais cette perte sera en partie compensée par une demande plus forte.
• Si vous souhaitez au contraire minimiser le ticket d’entrée et, idéalement, réaliser une plus-value à la revente, il est recommandé de vous tourner vers les quartiers en reconversion ou les villes de province qui gagnent en attractivité. Vous serez peut-être contraint de consentir un rabais sur le loyer, mais les prix d’achat seront plus modérés.

#3 Se renseigner sur la copropriété avant d'acheter

Au-delà du prix d’achat, d’autres facteurs peuvent venir impacter la rentabilité de votre investissement. Il en va ainsi des travaux de copropriété, qui peuvent atteindre des montants élevés (réfection de la toiture, mise aux normes de l’ascenseur, intervention sur les canalisations…).

La consultation des derniers procès-verbaux d’assemblée générale et du carnet d’entretien, voire la prise de contact avec le syndic vous permettront d’en savoir plus sur l’état de l’immeuble, si vous investissez en copropriété. N’oubliez pas que vous devenez propriétaire, en plus de votre logement, d’une quote-part des parties communes !

#4 Emprunter en préservant sa capacité d’endettement future

Un investissement immobilier ne se décide pas sur un coup de tête mais se mûrit sur le long terme.

• Même si le loyer demandé au locataire est équivalent à la mensualité de remboursement et que les charges sont déductibles dans le cadre du régime micro-foncier, une partie du coût d’investissement reste à la charge du propriétaire (charges locatives non récupérables, travaux de copropriété, etc.).
• De plus, un investissement locatif pèse sur votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus en règle générale.

Or, il se peut que vous ayez besoin d’agrandir ou de financer d’autres projets dans les années à venir. Veillez à ce que votre investissement locatif reste une brique de votre patrimoine et non pas la pièce maîtresse… quitte à diversifier en faisant plusieurs investissements au cours de votre vie.