Le locataire doit-il payer toutes les charges de copropriété ?

D'après le baromètre Meilleurecopro, les charges de copropriété varient entre 23 et 40 €/m² selon la région dans laquelle on habite.(1) Mais qui paie ces charges ? Le locataire ou le propriétaire ?

Charges de copropriété : les règles de fonctionnement

Lorsque vous faites l’acquisition d’un logement dans un immeuble (ou un lotissement géré collectivement), vous devenez membre d’une copropriété. En tant que copropriétaire, vous devez participer aux dépenses d’entretien qui sont supportées par tous.

Ces charges de copropriété :

• Sont votées en assemblée générale. Un budget prévisionnel est établi chaque année pour couvrir le maintien en état des parties communes et équipements communs, leur fonctionnement et leur administration.

• Sont calculées en fonction de votre quote-part. Celle-ci dépend des tantièmes ou millièmes que vous détenez, déterminés en fonction de la surface de votre logement et de ses annexes (cave, grenier, parking…). Pour y voir plus clair, vous pouvez consulter votre titre de propriété ou bien l’état descriptif de division.

• Sont payées par quart le 1er jour de chaque trimestre.

Les charges payées par le locataire… ou par le propriétaire

Les charges de copropriété sont réglées directement pas le propriétaire. Cependant, lorsque celui-ci loue son bien, il peut répercuter une partie des charges – les charges locatives – sur le locataire. D’où la mention « charges comprises » qui accompagne fréquemment le montant du loyer dans les annonces immobilières.

Ces charges récupérables sur le locataire sont bien encadrées par les textes. Elles comprennent : les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères…), les dépenses de produits consommables (eau, électricité, ampoules…) ainsi que la majeure partie des dépenses d’entretien de l’immeuble.

Attention, l’intégralité des charges de copropriété n’est pas exigible auprès d’un locataire. Une fraction reste à la charge du propriétaire. Idem pour les charges exceptionnelles pour travaux : on considère qu’elles contribuent à valoriser l’immeuble et augmentent donc la valeur du patrimoine du propriétaire bailleur.

Seules les petites réparations locatives (changement d’un flexible de douche, rebouchage des trous, etc.) sont entièrement à la charge du locataire.

Quittance, régularisation : les indispensables d’une gestion réussie

L’existence des charges de copropriété s’accompagne d’un certain nombre de formalités pour le propriétaire :

• Lorsque le locataire en fait la demande, le propriétaire doit lui transmettre une quittance de loyer faisant état du paiement du loyer et des charges pour le mois concerné.

• Le propriétaire doit procéder chaque année à la régularisation des charges locatives. En cas de trop-perçu, il doit rembourser l’excédent au locataire. À l’inverse, si les provisions pour charges se sont révélées insuffisantes, le propriétaire peut réclamer un complément au locataire. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le locataire peut alors demander l’étalement du remboursement sur 12 mois.