Comment déclarer les revenus d’une location meublée ?

L’investissement locatif meublé peut être intéressant par rapport à l’investissement dans un bien vide : rentabilité, bail plus souple, fiscalité avantageuse. Découvrez comment déclarer les revenus d’une location meublée.

Les revenus des locations meublées correspondent à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Pour louer un appartement en meublé, vous devez l’équiper de tous les éléments indispensables au locataire pour pouvoir y vivre normalement (literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur avec congélateur, vaisselle, luminaires, table et chaises, matériel d’entretien, etc. (1)). Côté fiscalité, vous êtes tenu de porter à la connaissance de l’administration le montant des recettes encaissées

Remarque : dans cet article, il est question de la location meublée classique. Les règles pour la location de chambres d’hôtes et la location de meublés de tourisme peuvent différer.

LMP ou LMNP ? Loueur en meublé professionnel ou non.

Avant de nous intéresser à la déclaration des revenus de votre location proprement dite, évoquons les notions de loueur en meublé professionnel (LMP) et de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En tant qu’investisseur dans l’immobilier meublé, vous possédez l’un ou l’autre de ces statuts.

Si les conditions qui suivent sont remplies, alors votre activité de location meublée est considérée comme exercée à titre professionnel (LMP) :

  • le montant des revenus tirés des locations meublées de votre foyer fiscal dépasse 23 000 € par année civile ;

  • les revenus de locations meublées sont supérieurs aux autres revenus d’activité de votre foyer (dont pensions et rentes viagères).

  • Si ces deux conditions ne sont pas réunis, vous vous situez dans la catégorie des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

La déclaration des revenus d’une location meublée

Contrairement aux revenus issus des locations vides, qui sont des revenus fonciers, les revenus de la location meublée sont imposés, que ce soit LMNP ou LMP dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour les déclarer, vous devez remplir le formulaire n° 2042 C PRO en plus de votre déclaration de revenus n° 2042.

Régime micro-BIC

Si vous ne dépassez pas un certain plafond de revenus locatifs à l’année (72 600 € à partir des revenus perçus en 2020, 70 000 € auparavant), votre activité de location meublée relève du régime micro-BIC.

Vous ne pouvez déduire aucuns frais ni aucune charge de vos recettes. En contrepartie, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % sur leur montant pour déterminer votre bénéfice imposable (pour les LMNP)
Vous devez indiquer l’ensemble des sommes encaissées dans le cadre de vos locations meublées (loyers + charges ou provisions sur charges réglées par le locataire) dans les cases adéquates :

LMNP : rubrique ‘Revenus des locations meublées non professionnelles’, sous-rubrique ‘Régime micro BIC’, ligne ‘Locations meublées cas général’.
LMP : rubrique ‘Revenus industriels et commerciaux professionnels’, sous-rubrique ‘Régime micro BIC’, ligne ‘Prestations de services et locations meublées’.

Régime réel

Vous êtes imposé au régime réel si les revenus annuels de vos locations meublées sont supérieurs au plafond déterminé par l’administration, ou si vos revenus y sont inférieurs et que vous choisissez volontairement ce régime (dans le cas où celui-ci est plus avantageux pour vous que le régime micro-BIC).
Par ailleurs, lors de votre déclaration de revenu, cela peut varier si vous êtes LMNP ou LMP.

Au régime réel, votre revenu net imposable se calcule de la manière suivante : recettes (loyers charges locatives comprises) – charges déductibles (pour leur montant exact).
Exemples de frais et charges déductibles des revenus de locations meublées : factures d’entretien et de réparation, taxe foncière, honoraires de gestionnaire immobilier, frais d’assurance, honoraires d’expert comptable, frais de notaire relatifs à l’achat du logement, intérêts d’emprunts, amortissement du mobilier, etc.

Pour remplir votre déclaration de revenus, reportez le montant de votre bénéfice imposable sur votre déclaration n° 2042 C PRO comme suit :

  • LMNP : rubrique ‘Revenus des locations meublées non professionnelles’, sous-rubrique ‘Régime du bénéfice réel’, ligne ‘Revenus imposables cas général’.

  • LMP : rubrique ‘Revenus industriels et commerciaux professionnels’, sous-rubrique ‘Régime du bénéfice réel’, ligne ‘Revenus imposables cas général’.

Votre formulaire de déclaration comprend également des cases où renseigner les éventuels déficits provenant de votre activité de loueur en meublé. Vos bénéfices et déficits se calculent à l’aide du formulaire 2031, que vous devez remplir en parallèle de votre déclaration de revenus et déposer auprès de l’administration fiscale.

Revenus locatifs meublés et prélèvements sociaux

En tant que LMP, vous payez des cotisations sociales relatives à vos recettes, qui englobent les prélèvements sociaux. En tant que LMNP, vous ne réglez pas de cotisations sociales, mais vous restez redevable des prélèvements sociaux (17,2 %). Vos revenus locatifs déclarés y sont automatiquement soumis, que vous soyez au régime micro ou au régime réel.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Octobre 2021

Crédit visuel : Pexels

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(1) la liste complète des équipements obligatoires dans une location meublée est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015

  • Fortuneo n'applique pas d'indemnité de remboursement anticipé, sauf en cas de reprise du prêt par un établissement externe.

L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter son Offre de prêt. La vente est subordonnée à l’obtention du crédit. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit lui rembourser les sommes versées.