Préparer son achat immobilier, quels sont les points d'attention

Préparer son achat immobilier, quels sont les points d'attention

Acheter son logement est un rêve pour beaucoup. Pour qu’il ne se transforme pas en cauchemar, il doit être bien préparé. Voici les points clés à ne pas négliger.

Pour réussir son achat immobilier, mieux vaut bien le préparer.

Votre capacité financière


Evaluer l’enveloppe globale que vous pourrez réunir est la première étape avant de lancer vos recherches. Elle est constituée du montant de votre apport (généralement de 20%, voire 10% pour un premier achat), des aides financières auxquelles vous pourrez prétendre (prêt 0%, aides action logement…) et votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépend des mensualités que vous pourrez rembourser chaque mois et de la durée du prêt.

Des calculateurs disponibles en ligne, peuvent vous aider à estimer la somme que vous pourrez emprunter en fonction de la durée du prêt. Sachez que depuis début 2020 le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation à l’attention des établissements de crédit et des sociétés de financement afin que, pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques suivantes :

  • Un taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33%
  • Une maturité du crédit à l’octroi n’excédant pas 25 ans.

Les frais liés à l’achat


De nombreux frais liés à l’acquisition (frais de notaire, d’agence immobilière, frais de dossier …) viennent diminuer le prix que vous pourrez consacrer au bien lui-même. Ayez en tête que ces frais sont calculés sur la base du prix de vente. Une baisse de celui-ci entraîne une réduction de ces coûts. Notez qu’il existe des calculettes en ligne, à l'instar de celle de l'ANIL, pour évaluer les frais de notaires et taxes fiscales par exemple.

La situation du logement


L’environnement détermine la valeur d’un bien. Pour connaître les prix au m² pratiqués, vous pouvez vous référer au barème des notaires ou au simulateur Patrim issu des données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques.

La situation idéale dépend aussi de vos besoins. Ils seront différents si vous avez des enfants ou si vous êtes en retraite (proximité des écoles, commerce, transports, calme…).

Renseignez-vous sur les évolutions à venir. Des constructions de lotissements ou centres commerciaux sont-elles envisagées ? Interrogez le service d’urbanisme de la mairie. Il vous donnera les projets de construction en cours (bureaux, commerces, habitations…) et les aménagements prévus (réfection de la voirie, démolition vieux bâtiments…).

L’état du bien


Un bien immobilier s’achète en l’état (sauf recours en cas de vices cachés). De plus, si le vendeur est un particulier et le bien construit depuis plus de 10 ans, vous n’aurez aucun recours si l’acte de vente contient une clause de non recours et que le vendeur a inséré cette clause de bonne foi. Votre attention est donc de rigueur lors des visites. Effectuer plusieurs visites est fortement indiqué.

Visitez le logement de la cave au grenier pour vérifier l’état du bâti. Soyez attentif, à d’éventuelles infiltrations, fissures, traces de fuites d’eau, taches d’humidité sur les murs. Demandez-en la raison : elles peuvent révéler un mauvais état du bien.

L’examen des combles permet de voir l’état de la charpente, du toit, s’il y a des infiltrations d’eau. Dans les copropriétés, demandez à voir les parkings et sous-sols. Les premiers signes d’affaissement peuvent y être visibles.

Enfin, prenez connaissance des dix diagnostics techniques obligatoires remis à la promesse de vente : amiante, assainissement, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et pollution… C’est contraignant mais impératif car vous n’aurez pas de recours contre le vendeur sur les éléments faisant l’objet des diagnostics.

Prévoyez une dernière visite la veille de la signature lorsque le logement sera vide pour voir d’éventuelles anomalies que les meubles auraient pu cacher.

Les charges du logement


Le prix de vente du bien et des éventuels travaux ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte dans votre budget. Assurez-vous de pouvoir faire face sur le long terme aux charges fixes de votre nouveau logement.

En premier lieu, les impôts locaux. Si la taxe d’habitation est amenée à disparaître pour 2023, les collectivités locales pourraient se rattraper sur la taxe foncière. Vous aurez aussi à faire face à des travaux d’entretien et rénovation contrairement à une location.

En copropriété, portez une attention particulière aux charges récurrentes. Sans oublier qu’elles augmentent chaque année (+4% en 2018 selon l’association des responsables de copropriété). Incluent-elles l’eau et le chauffage collectif ou devrez-vous l’ajouter à votre budget ? Des travaux sont-ils prévus ou en discussion ? Les comptes rendus des assemblées générales des trois dernières années au moins vous éclaireront.

L’opportunité de faire des travaux


Le bien vous plaît mais vous auriez besoin d’une chambre supplémentaire, d’un garage? Vous voudriez installer une véranda pour agrandir et donner plus de lumière au salon? Si ces travaux sont essentiels pour emporter la vente, assurez-vous de pouvoir obtenir les autorisations d’urbanismes nécessaires. Dans ce cas, faites insérer dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de ces permis (construire, démolir…). Vérifiez les règlements d’urbanisme et de copropriété si vous souhaitez réaliser des travaux visibles de l’extérieur (changer les volets, repeindre la façade…). Ils sont parfois réglementés.

Le coût du crédit


Le coût total de votre prêt est indiqué par le taux annualisé effectif global (TAEG). Il dépend du taux d’intérêt nominal du prêt, de la durée de remboursement et du montant emprunté mais également des différents frais facturés par la banque mais aussi du coût de l’assurance emprunteur. Celle-ci doit vous fournir une fiche d’information précontractuelle qui récapitule les éléments essentiels de l’offre de prêt : type de crédit, montant, durée, taux, assurances obligatoires et leur montant, mensualités, frais dossiers…. Ce document vous permet de comparer les propositions de différents établissements.

Source: Webedia, Janvier 2020.

Crédit visuel : Evan David Lang, Gettyimages.

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