Plus-values immobilières, quelle fiscalité ?

Plus-values immobilières, quelle fiscalité ?

Vous vendez votre maison de campagne, votre deux-pièces en location, un terrain à bâtir. Et vous espérez une plus-value en cédant votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Faites le point sur la fiscalité des plus-values immobilières.

Les revenus tirés d’une plus-value immobilière, c’est-à-dire lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat du bien immobilier, n’échappent ni à l’impôt ni aux prélèvements sociaux. Cependant, un système d’abattement qui dépend de la durée de détention et de la localisation du bien atténue le poids de cette fiscalité. Et, dans certains cas, des exonérations existent.

Une plus-value imposable mais des abattements fiscaux aussi.

Quelle fiscalité sera appliquée à votre plus-value ? Telle est la question que vous devez vous poser au moment d’une opération de revente immobilière. Voici les étapes qui se présentent à vous.

1 : On calcule la plus-value immobilière brute

La plus-value immobilière brute, c’est la différence entre le prix de vente du bien et le prix auquel il a été acquis (montant indiqué dans l’acte de vente ou valeur déclarée si le bien est issu d’une succession ou d’une donation). Attention, les éventuelles charges et indemnités versées par l’acheteur au profit du vendeur doivent être ajoutées au prix de vente. C’est le cas par exemple d’une indemnité d’éviction réglée par l’acheteur à l’ex-locataire après la vente d’un immeuble concerné par un bail commercial.

2 : On applique l’abattement pour durée de détention

Un abattement pour durée de détention s’applique, avec des modalités différentes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Impôt sur le revenu : (1)
Durée de détention du bien Taux d’abattement
Moins de 6 ans Pas d’abattement
De la 6e à la 21e année 6 % par an
22e année révolue 4 %
Après la 22e année La plus-value est exonérée d’impôt

- Prélèvements sociaux : même principe, avec des taux et un rythme d’abattement différents. (2)

Durée de détention du bien Taux d’abattement
Moins de 6 ans Pas d’abattement
De la 6e à la 21e année 1,65 % par an
De la 22e à la 29e année 9 % par an
À partir de la 30e année La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux

En résumé, il faut attendre trente ans avant de vendre un bien immobilier pour que l’impôt sur la plus-value immobilière soit complètement nul (qu’il n’y ait ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux à régler). Avant, les gains sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%, voire à l’impôt sur le revenu au taux de 19%.

3. On ajoute un éventuel abattement exceptionnel

Comment faire pour obtenir un abattement exceptionnel ? Déjà, il faut que votre bien immobilier soit situé dans une zone où la demande en logements est très supérieure à l’offre (zone A ou Abis).

Vous bénéficiez alors d’un abattement fiscal sur les plus-values immobilières de 70% à condition que :

  • l’acheteur s’engage à démolir le bien pour construire des logements collectifs à la place (ou construire des logements collectifs tout court s’il s’agit d’un terrain) dans les quatre ans ;
  • la promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020;
  • vous ne vendiez pas votre bien à un proche (conjoint, parent, enfant).(3)

L’abattement exceptionnel s’applique sur la plus-value calculée après application de l’abattement pour durée de détention et peut être majoré à 85% si la moitié de la surface globale des constructions prévues est dédiée à des logements sociaux.(3)

Taux d’imposition des plus-values et taxation supplémentaire

Pour chiffrer la plus-value imposable, il faut prendre la plus-value brute à la revente et lui ôter l’abattement lié à la durée de détention et l’hypothétique abattement exceptionnel. Il faut alors appliquer le taux de l’IR de 19% et le taux des prélèvements sociaux de 17,2%.

Attention, en cas de plus-value imposable élevée (plus de 50 000 euros), une taxation supplémentaire allant de 2 à 6 % s’applique.(4)

Fiscalité des plus-values immobilières : les cas d'exonérations

Votre plus-value immobilière peut être exonérée d’impôt même sans durée minimale de détention.

Quelques exemples (5):

  • la vente de votre résidence principale et des dépendances immédiates cédées simultanément ;
  • le prix de vente de votre bien (ou le montant de votre quote-part dans le prix de vente du bien) inférieur à 15 000 euros pour une personne seule (30 000 euros pour un couple) ;
  • votre bien vendu dans le cadre d’une expropriation sous condition de remploi ;
  • non propriétaire de votre résidence principale, vous avez vendu un logement placé en location en vue de construire votre habitation principale, sous conditions ;
  • la vente par des retraités ou invalides aux revenus modestes ;
  • la vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31/12/2020.

Vous détenez désormais les clés pour évaluer la fiscalité de votre plus-value immobilière. Mais rassurez-vous puisqu’en pratique, c’est le notaire chargé de la vente qui s’occupe de calculer votre plus-value imposable. Il la déclare à l’Administration fiscale et procède au paiement de l’impôt associé. Vous pouvez d’ailleurs anticiper la fiscalité de votre plus-value immobilière en sollicitant votre notaire en amont de l’opération

La seule chose qui vous revient : le report de votre plus-value immobilière dans votre déclaration de revenus et, le cas échéant, la plus-value immobilière exonérée en cas de première cession d’un logement (si ce dernier n’est bien évidemment pas votre résidence principale).

Comment réduire légalement ses plus-values immobilières ?

Dernière astuce pour optimiser l’imposition sur la plus-value immobilière : minimiser la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de votre bien (et donc le montant de votre plus-value). Est-ce légal ? Oui, la réglementation vous offre la possibilité de majorer le prix d’acquisition en y ajoutant les droits d’enregistrement, les frais de notaire, certaines dépenses de travaux, etc. (6)

Quels sont les travaux éligibles ? Toutes les factures liées à des frais de construction, de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement de l’habitat à condition que les travaux soient pris en charge par le vendeur et effectués par une entreprise délivrant des factures soumises à la TVA en guise de pièces justificatives. Attention, il faut que ces sommes ne soient pas déjà prises en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu (déduction au titre des revenus fonciers par exemple) ou qu’elles n’intègrent pas le champ des dépenses locatives.

Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.

Enfin, il est possible de minorer le prix de vente. Comment ? En déduisant les frais de diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière ou encore les frais de mainlevée d’hypothèque, le cas échéant.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Webedia, Janvier 2021.

Crédit visuel : Gettyimages.

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