Plus-values immobilières, quelle fiscalité ?

Vous vendez votre maison de campagne, votre deux-pièces en location, un terrain à bâtir. Évidemment, vous espérez céder votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. En gros, vous cherchez à réaliser une plus-value. Et vous vous posez des questions sur la fiscalité des plus-values immobilières.

Point de suspense et pas de surprise : qui dit plus-value immobilière dit revenu soumis aux impôts et aux prélèvements sociaux. Mais il y a des abattements qui dépendent de la durée de détention et de la localisation du bien. Et très bonne nouvelle, des exonérations existent.

Une plus-value imposable, avec abattements s’il vous plaît

Quelle fiscalité sera appliquée à votre plus-value ? Les choses commencent à se compliquer, il faudra d’abord déterminer votre plus-value imposable.

1 : On calcule la plus-value immobilière brute

La plus-value immobilière brute, c’est la différence entre le prix de vente du bien et le prix auquel il a été acquis (montant indiqué dans l’acte de vente ou valeur déclarée si le bien est issu d’une succession ou d’une donation). Attention, les éventuelles charges et indemnités versées par l’acheteur au profit du vendeur doivent être ajoutées au prix de vente. Par exemple : une indemnité d’éviction réglée par l’acheteur à l’ex-locataire après la vente d’un immeuble concerné par un bail commercial.

2 : On applique l’abattement pour durée de détention

Un abattement pour durée de détention s’applique, avec des modalités différentes pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

  • Impôt sur le revenu :
Durée de détention du bien Taux d’abattement
Moins de 6 ans Pas d’abattement
De la 6e à la 21e année 6 % par an
22e année révolue 4 %
Après la 22e année La plus-value est exonérée d’impôt

Exemple : Vous vendez votre résidence secondaire après 4 ans de détention : l’impôt sur votre plus-value immobilière ne fait l’objet d’aucun abattement. Vous attendez que la 10e année soit passée : vous bénéficiez d’un abattement de 30 % (6 % par an pendant 5 ans de la 6e à la 10e année = 30 %). Très patient, vous ne vendez votre bien qu’au bout de 25 ans : vous êtes exonéré d’impôt sur votre plus-value immobilière.

  • Prélèvements sociaux : même principe, avec des taux et un rythme d’abattement différents.
Durée de détention du bien Taux d’abattement
Moins de 6 ans Pas d’abattement
De la 6e à la 21e année 1,65 % par an
De la 22e à la 29e année 9 % par an
À partir de la 30e année La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux

En résumé, il faut attendre 30 ans avant de vendre un bien immobilier pour que l’impôt sur la plus-value immobilière soit complètement nul (qu’il n’y ait ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux à régler, donc). Tout vient à point à qui sait attendre...

3. On ajoute un éventuel abattement exceptionnel

Votre bien est situé dans une zone où la demande en logements est très supérieure à l’offre (zone A ou Abis) ? Bonne nouvelle : un abattement exceptionnel de 70 à 85 % en plus de l’abattement pour durée de détention vous est accessible, à la fois pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

À condition, entre autres :

  • que l’acheteur s’engage à démolir le bien pour construire des logements collectifs à la place (ou construire des logements collectifs tout court s’il s’agit d’un terrain) dans les quatre ans ;
  • qu’une promesse unilatérale ou synallagmatique signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 précède la cession ;
  • que vous ne vendiez pas votre bien à un proche (conjoint, parent, enfant).

Taux d’imposition des plus-values et taxation supplémentaire

Récapitulons. Plus-value brute – abattement pour durée de détention – éventuel abattement exceptionnel = votre plus-value imposable. Et maintenant ? Reste à y appliquer le taux d’imposition en vigueur. Qui est de 19 %, sans oublier les prélèvements sociaux (17,2 %). Soit 36,2 % en tout. Attention, en cas de plus-value imposable élevée (plus de 50 000 €) : vous êtes concerné par une taxation supplémentaire allant de 2 à 6 %.

Fiscalité des plus-values immobilières : parlons exonérations

Votre plus-value immobilière peut être exonérée d’impôt même sans durée minimale de détention.

Quelques exemples :

  • vous vendez votre résidence principale ;
  • le prix de vente de votre bien (ou le montant de votre quote-part dans le prix de vente du bien) est inférieur à 15 000 € ;
  • votre bien a été vendu dans le cadre d’une expropriation sous condition de remploi ;
  • non propriétaire de votre résidence principale, vous avez vendu un logement placé en location en vue de construire votre habitation principale ;
  • etc.

Voilà voilà, vous détenez les clés pour évaluer la fiscalité de votre plus-value immobilière. Même si, en pratique, le calcul de votre plus-value imposable, la déclaration de cette plus-value à l’Administration fiscale et le paiement de l’impôt associé seront effectués par le notaire chargé de la vente. Vous devrez tout de même reporter votre plus-value sur votre déclaration de revenus.

Vous dites ? Y a-t-il un moyen de réduire votre impôt sur la plus-value immobilière ? Oui, en minimisant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de votre bien (et donc le montant de votre plus-value). La réglementation vous offre la possibilité de majorer le prix d’acquisition en y ajoutant les droits d’enregistrement, les frais de notaire, certaines dépenses de travaux, etc. Mais également de minorer le prix de vente en déduisant les frais de diagnostics obligatoires, la commission de l’agence immobilière ou encore les frais de mainlevée d’hypothèque, le cas échéant. Ne vous en privez pas !

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