Ai-je le droit de loger mon enfant gratuitement dans un bien qui m'appartient ?

Ai-je le droit de loger mon enfant gratuitement dans un bien qui m'appartient ?

Propriétaire d’un studio ou d’une maison secondaire, vous aimeriez mettre ce logement à disposition de votre enfant afin qu’il puisse en profiter gratuitement. Mais est-ce seulement possible et, si oui, quelles sont les précautions à prendre pour que tout se passe au mieux ?

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Loger son enfant à titre gracieux : c'est possible

Avant toute chose, sachez que la loi vous autorise à loger gratuitement votre enfant dans un bien qui vous appartient. On parle alors d’hébergement à titre gracieux (même si votre enfant et vous ne vivez pas sous le même toit). Juridiquement, cette situation n’est pas qualifiée de bail ni de location, car votre enfant ne vous verse pas de contrepartie financière. Il s’agit de ce que l’on appelle en droit un « prêt à usage » ou « commodat » (article 1875 et suivants du Code civil).

Le prêt à usage présente de réels avantages. Il n’est pas soumis aux mêmes règles que le bail. Vous n’êtes donc pas tenus de respecter les règles de durée prévues par la législation dans le cas de la location. Si la convention ne prévoit pas de date de fin, vous pouvez reprendre le logement à tout moment sans avoir à justifier votre décision. Attention, il vous faudra tout de même respecter un préavis raisonnable.

Un contrat de prêt à usage peut être conclu oralement. Il est cependant fortement conseillé d’établir un écrit. Celui-ci vous permettra de fixer les conditions de l’occupation en termes de durée, d’entretien ou encore de répartition des charges. Attention, si le montant de ces charges est disproportionné, le contrat pourra être requalifié en contrat de bail, beaucoup plus contraignant pour le propriétaire.

L’établissement d’un écrit vous permettra également de justifier du statut de votre bien auprès de l’administration fiscale (logement occupé, mais pas loué). Ceci vous permettra notamment de ne pas être soumis aux taxes sur les logements vacants.

Investissement : attention aux règles spécifiques

Vous avez investi dans un logement neuf en vue de bénéficier de la réduction d’impôt prévue par la Loi Pinel ? Attention, vous ne pourrez bénéficier du dispositif Pinel que si vous mettez votre bien en location. Dans cette optique, l’hébergement à titre gracieux est donc exclu. Dans le cadre du dispositif Pinel, la loi vous autorise néanmoins à louer votre habitation à votre enfant. Attention cependant, ce dernier ne doit pas être rattaché à votre foyer fiscal. Vous devez également respecter les conditions de ressources et les plafonds de loyers spécifiques à ce type d’investissement.

Par ailleurs, si vous envisagez d’acheter un logement et de le louer à votre enfant pour une certaine somme, même modique, sachez que celui-ci ne pourra bénéficier des aides personnalisées au logement (APL). L’octroi des APL est proscrit en cas de location aux ascendants/aux descendants, peu importe le cas de figure (montant du loyer, revenus de l’occupant…).

Les conséquences en matière de fiscalité et de sucession

L’occupation gratuite par un enfant d’un logement qui vous appartient n’est pas neutre :

  • Sur le plan fiscal : l’administration peut considérer qu’il y a appauvrissement du parent (le donateur) au profit de l’enfant (le donataire) et requalifier l’opération en donation.
  • Sur le plan de la succession : s’il y a plusieurs enfants, les frères et sœurs de l’enfant logé à titre gracieux peuvent considérer que ce dernier a été avantagé. Là encore, les enfants héritiers qui se seraient logés par leurs propres moyens pourraient demander la requalification en donation.

Notez cependant que vous n’êtes pas concerné par ces dispositions si votre enfant habite sous votre toit. L’administration fiscale (et le juge, en cas de conflit entre héritiers) ne considère que les situations où les parents se privent d’un loyer pour héberger gratuitement leur enfant.

Les précautions à prendre

Pour éviter toute complication, il est conseillé :

De rédiger un contrat de prêt à usage en bonne et due forme. Si ce contrat écrit n’a rien d’obligatoire, il permet de tenter d’éviter tout risque de conflit avec votre enfant hébergé, mais également avec vos autres héritiers potentiels.

Autre possibilité, vous pouvez effectuer une donation-partage au profit de vos enfants. Vous procéderez ainsi à la répartition anticipée de votre future succession et limiterez les risques de conflits. Cette méthode suppose toutefois un formalisme plus poussé, car elle nécessite de passer devant le notaire.

Enfin, n’hésitez pas à rappeler à votre enfant qu’en tant qu’occupant du logement que vous lui prêtez, il doit souscrire une assurance habitation, mais également payer la taxe d’habitation relative à celui-ci.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

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