Comment aider ses enfants à acheter un bien immobilier

Le prix de l'immobilier a beaucoup augmenté dans les grandes métropoles. Sans votre aide financière, il se peut que votre enfant ait un budget trop limité pour acheter son premier logement. Pour l’aider à réaliser son projet, il y a plusieurs façons de faire selon ses revenus et l'importance de votre patrimoine.

Un moyen simple et souvent accessible au plus grand nombre de familles consiste à faire un prêt d'argent (avec ou sans intérêt). Ce prêt constaté par écrit doit être déclaré à l'administration fiscale lorsque son montant dépasse 5000 € (nouveau seuil applicable depuis le 27 septembre 2020, contre 760 € précédemment). Cette déclaration doit mentionner la date, le montant et les conditions du prêt ainsi que les noms et adresses du prêteur et de l'emprunteur. C'est, en principe, votre enfant emprunteur qui doit souscrire la déclaration au moyen du formulaire n°2062 en même temps qu'il effectue sa déclaration de revenus (impôt sur le revenu.

Les grands moyens : la donation

Pour les parents bénéficiant d'épargne, il peut être judicieux de faire une donation à l'enfant lorsque les parents souhaitent préparer leur succession. L'objectif est financièrement double : permettre à l'enfant aidé de disposer d'un apport personnel important pour acheter son logement et lui verser une « avance » sur son héritage futur sans droits de donation à payer. On parle de donation simple « en avancement de part » (ou « hors part successorale » si la donation conduit à favoriser un enfant plus que les autres).

Vous pouvez ainsi transmettre jusqu'à 100 000 euros à un enfant, non imposable, pour l'aider. Chaque enfant bénéficie, en effet, d'un abattement fiscal de ce montant sur les biens transmis par chacun de ses parents (au total, le couple parental peut donner jusqu'à 200 000 € à un enfant sans droits de donation). Attention, toutefois, cet abattement ne peut être utilisé qu'une fois sur une période de 15 ans (règle du « rappel fiscal des donations ») : ainsi, l'enfant qui a déjà reçu 100 000 euros exonérés de droits ne peut plus bénéficier de cet avantage au cours des 15 années suivantes sur les biens transmis par le même parent. D'où l'intérêt pour les parents de faire la donation assez tôt quand l'enfant en a besoin (l'abattement pourra se reconstituer et jouer à nouveau sur la succession lors du décès du parent donateur, s'il survient 15 ans au moins après la donation).¹

Acte notarié préférable

Pour aider un enfant à acheter son logement, il est préférable de réaliser la donation par un acte notarié afin d'éviter tout problème juridique ultérieur, particulièrement si cet enfant a des frères et sœurs et/ou s'il est marié. En effet, pour maintenir l'égalité entre les enfants héritiers au moment de la succession, le notaire tient compte des biens et sommes que l'enfant a déjà reçus du parent décédé (pour calculer la part de succession qui lui revient). D'où le passage chez un notaire pour établir la donation (ce qui implique des frais d'acte à prévoir selon le tarif légal).

En outre, si l'enfant est marié, il est important de tracer l'origine de la somme donnée afin que celle-ci (et son remploi ultérieur) ne soit pas considérée comme un bien commun du couple (l'argent donné est un « bien propre » pour le bénéficiaire marié).

D'autres donations possibles, en plus, et sans impôt

Votre enfant peut aussi bénéficier d'une donation « familiale » en complément d'une donation simple notariée (les abattements fiscaux se cumulent pour les deux) ou à la place de celle-ci. La donation familiale s'effectue exclusivement par la remise d'une somme d'argent (transmise par virement, chèque...). Très simple à réaliser, elle est exonérée de droits de donation jusqu'à un montant maximum de 31 865 €. ^{1 1}

Attention, toutefois ! Elle doit être enregistrée au centre des impôts dans le mois suivant sa réalisation (formulaire n°2735). Autre contrainte : elle n'est possible que si le parent donateur a moins de 80 ans et si le bénéficiaire est majeur : enfant ou petit enfant (à défaut, neveu/nièce). Un don familial exonéré peut être consenti tous les 15 ans.

Il existe une dernier dispositif temporaire d'aide (loi 2020-935 du 31/07/2020, art.19) effectif jusqu'au 30 juin 2021: un abattement de 100 000 € (exonération de droits de donation) s'applique au montant donné à un enfant pour lui permettre de faire construire sa résidence principale*. La somme doit être affectée au financement au plus tard le dernier jour du troisième mois suivant le transfert d'argent. L'abattement de 100 000 € peut se cumuler avec ceux applicables aux autres donations précitées. Attention, il ne joue qu'une seule fois par parent donateur (impossible donc de donner 100 000 € à plusieurs enfants...).

*Cette donation sans impôt peut également être consentie à un petit-enfant ou neveu/ nièce (si pas d'enfant) et financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence, ou la souscription au capital d'une jeune société où il travaille.

Source: Webedia, Décembre 2020.

Crédit visuel : gradyreese, Gettyimages.