Achat d’un logement et diagnostic énergétique

Votre projet d’achat immobilier est sur le point de se concrétiser. C’est une décision importante qui doit être mûrement réfléchie ! Parmi les éléments à avoir en main pour prendre votre décision finale, le diagnostic de performance énergétique est une pièce importante du puzzle. Il vous permettra d’éviter les mauvaises surprises au moment de recevoir vos factures d’énergie.

Diagnostic energetique

Après la visite, vous êtes emballé : l’exposition est parfaite, il y a de beaux volumes, la surface et l’agencement vous conviennent… Il ne vous reste plus qu’à vous mettre d’accord sur le prix avec le vendeur. Oui, mais… est-ce-que le logement est bien isolé ? Allez-vous faire des économies sur le chauffage ou le logement souffre-t-il d’une mauvaise isolation ? Pour répondre à cette question, vous pouvez compter sur le DPE : c’est-à-dire le diagnostic de performance énergétique, qui fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente et qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques, à savoir ces logements qui consomment le plus d’énergie.

Diagnostic énergétique : à quoi ça sert ?

Le diagnostic de performance énergétique (ou DPE) est au cœur des politiques publiques de réduction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre. A ce titre, le DPE est obligatoire pour réaliser toute vente ou tout achat d’un bien immobilier en France métropolitaine. Dans les faits, le DPE est obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour la vente de tous les logements, à une exception près : si le bien immobilier en question est destiné à être occupé moins de 4 mois par an. Tout vendeur est tenu de remettre ce document à son acheteur potentiel. La réglementation ordonne qu’il soit délivré lors de la signature du compromis de vente devant le notaire.

Mais ce diagnostic, qui s’intègre dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui rassemble tous les diagnostics immobiliers obligatoires en matière d’immobilier, est généralement effectué avant même la mise en vente. Depuis le 1er janvier 2011, la loi exige d’ailleurs que le DPE figure sur chaque annonce immobilière afin d’informer les éventuels acquéreurs de la performance énergétique du logement avant même la première visite. En pratique, depuis le 1er janvier 2022, trois éléments du DPE doivent figurer sur les annonces immobilières pour aider les futurs acquéreurs à y voir plus clair : l’estimation de la facture théorique annuelle d’énergie, l’étiquette énergie et l’étiquette climat. On vous expliquera ci-dessous ce à quoi ces deux étiquettes se rapportent. Vous l’avez peut-être déjà vu dans les vitrines des agents immobiliers : il s’agit de la lettre, comprise entre A et G, qui figure en général à droite de l’annonce.

L’utilité de ce diagnostic est simple : il indique le niveau d’isolation thermique du bien immobilier et des charges prévisionnelles de chauffage. En d’autres termes, le DPE sert donc à évaluer la quantité d’énergie (et de gaz à effet de serre) qui est effectivement consommée lorsque le logement est utilisé dans des conditions normales. En tant qu’acheteur, vous pouvez donc savoir quelle sera votre consommation future, et ainsi déterminer votre budget énergétique.

Attention, des sanctions allant du versement de dommages et intérêts à l’annulation de la vente sont prévus pour les vendeurs ne transmettant pas le DPE à l’acquéreur du logement. Cela vaut également pour les vendeurs qui miseraient sur une annonce mensongère.

Diagnostic énergétique : qui le réalise ?

Le DPE doit être réalisé par un expert, sous peine de se voir infliger une amende de 1 500 €(1) (ou 3 000 € en cas de récidive) pour les propriétaires ayant recours à un diagnostiqueur non certifié. Son travail consiste à analyser le bâtiment selon plusieurs critères : surface, type de fenêtres (simple ou double vitrage), orientation, système de chauffage, équipements énergétiques…

Pour que sa validité soit attestée lors de la vente, le DPE réalisé par le diagnostiqueur professionnel certifié doit contenir toutes les informations suivantes :

  • Les caractéristiques du logement et le descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire ou encore de ventilation ;

  • L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipement ;

  • L’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée ;

  • Des informations sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements installés dans le bien immobilier ;

  • Le classement du logement en matière de consommation énergétique ;

  • La dernière attestation d’entretien annuel de la chaudière.

Le document doit aussi prévoir des recommandations et des conseils de bon usage. Il peut même faire mention de recommandations de travaux qui pourront permettre au futur propriétaire ou locataire d’améliorer la performance énergétique de son nouveau logement.

Le prix du diagnostic de performance énergétique n’est pas fixe. Il varie notamment en fonction de l’année de construction et de la taille du logement analysé et coûte généralement entre 100 et 250 €. Et si vous vous demandez quelle est la durée de validité d’un DPE, tout dépend de la date à laquelle vous l’avez réalisé.

De manière générale, aujourd’hui, le DPE a une durée de validité de 10 ans. Mais, pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, la durée de validité du DPE en cas de vente ou de mise en location est raccourcie : ils ne sont ainsi valables que jusqu’au 31 décembre 2024. De leur côté, les diagnostics de performance énergétiques réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont soumis à la même peine, avec un délai encore plus court : la durée de validité de ces DPE est limitée au 31 décembre 2022.

Diagnostic énergétique : comment le lire ?

On l’a dit, plusieurs parties sont obligatoires dans le DPE : la description du logement, ses équipements et la consommation d’énergie. Mais heureusement, vous n’avez pas besoin d’être un expert pour le décrypter ! Pour que ce rapport soit plus lisible, il est illustré par deux notes de A à G.: Plus la note se rapproche du A, mieux c’est.

La première étiquette concerne la performance énergétique à proprement parler. Un logement qui obtient un A consomme moins de 50 kWh par mètre carré et par an. A l’inverse, la note de G invite à la prudence : il signifie que votre futur logis présente une consommation supérieure de 450 kWh par mètre carré et par an.

D’ailleurs, depuis 2021, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire venant compléter le DPE est requis pour la vente de toute maison classée F ou G.
Aussi, il faut savoir que, à compter du 1er janvier 2023, le critère de décence des logements va évoluer(2) : un bien immobilier sera qualifié d’énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie estimée par le DPE sera inférieure à 450 kWh/m². Les logements dont la consommation d’énergie dépassera cette valeur seront qualifiés de passoires énergétiques et ne pourront plus être proposés à la location. Et, au cours des années à venir, le seuil promet de nouveau de baisser. Ainsi, d’ici 2034, les logements classés F et E ne pourront plus non plus être mis en location.

La deuxième étiquette concerne les émissions de gaz à effets de serre. Elle est aussi exprimée selon une note allant de A à G et se base sur la quantité de CO2 émise par mètre carré et par an. Une note à ne pas prendre à la légère surtout si vous êtes soucieux de l’environnement.

Et voilà : vous êtes désormais paré pour acheter votre logement en ayant toutes les cartes (et surtout toutes les informations sur le DPE et ses critères de validité dans le cadre d’une vente) en mains !

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Juin 2022

Crédit visuel : Gettyimages

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