Achat immobilier, que faire en cas de découverte de vices cachés ?

Achat immobilier, que faire en cas de découverte de vices cachés ?

L’acquisition d’un bien immobilier réserve parfois de mauvaises surprises. Lorsque le trouble se révèle important et existait avant l’achat, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et est également enfermée dans un délai général de 5 ans qui court à compter de la vente.


Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés du bien qu’il vend.

C’est quoi un vice caché ?


C’est une anomalie non visible au moment de la vente et dont l’importance remet en cause le prix du bien ou l’intérêt de la vente. L’article 1641 du code civil le définit comme « un défaut caché qui rend le bien vendu impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il en avait eu connaissance ».

Selon les décisions des tribunaux en matière immobilière, peuvent constituer des vices cachés une fissure dans le sol caché par une moquette (cass. civ. 3e ch. du 10.5.95, n° 93-16269) et une fente dans un mur extérieur masquée par de la vigne vierge (cass. civ. 3e du 21.7.98, n° 96-21503) ayant une incidence sur la solidité de l’immeuble, le risque d’inondation d’un sous-sol le rendant inutilisable (cass. civ. 3e ch. du 22.1.97 n° 95-11045), des nuisances sonores particulièrement gênantes provenant de la chaudière collective (cass. civ. 3e ch. du 6.10.04, n° 03-12497)…

En revanche, les désordres visibles ou dont l’acheteur aurait pu se rendre compte en faisant preuve d’un « comportement raisonnable » compte tenu de la nature de l’achat ne peuvent être considérés comme des vices cachés. Autant dire que même si la lecture des diagnostics techniques (termites, amiante, électricité…) ne vous enchante pas, mieux vaut les parcourir car les recours portant sur les points visés par ces derniers auront peu de chance d’aboutir.

Comment faire jouer la garantie?


Le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés. C’est-à-dire qu’il est responsable des défauts non apparents du bien qu’il vend, sauf s’il a été stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. (article 1643 du code civil).

Néanmoins c’est à vous de démontrer la réalité du défaut caché et ses conséquences sur la valeur ou l’intérêt de la vente. Vous devrez également prouver qu’il existait avant la vente mais qu’il était raisonnablement impossible que vous ayez pu en avoir connaissance. Une expertise immobilière est généralement incontournable pour démontrer tous ces points.

Dans un premier temps, un accord amiable doit être tenté. C’est désormais obligatoire avant toute procédure judiciaire. Il s’agit le plus souvent de l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception relatant les désordres constatés et la solution souhaitée. Au regard de la technicité de ce type de contentieux et ses conséquences financières, il est recommandé de se faire assister d’un avocat spécialisé en droit immobilier ou de son assurance de protection juridique dès la phase amiable. A défaut d’accord, une action devant le tribunal judiciaire devra être engagée.

Que pouvez-vous demander ?


Selon les dispositions de l’article 1644 du Code civil, vous avez le choix entre :

  • Garder le bien et demander une diminution de son prix, qui sera évaluée par des experts et laissée à l’appréciation du juge.

  • Annuler la vente, ce qui implique de rendre le bien dans l’état dans lequel vous l’avez acheté et vous faire rembourser son prix ainsi que les frais occasionnés par celle-ci.

S’il est prouvé que le vendeur a eu connaissance du vice et l’a dissimulé, vous pourrez également demander des dommages et intérêts. (Article 1645 du code civil)

Dans quels délais agir ?


Vous avez deux ans à compter de la découverte du désordre pour agir contre le vendeur. Toutefois l’acheteur d’un bien immobilier subit une contrainte supplémentaire puisque l’action en garantie des vices cachés doit intervenir dans le délai de prescription de cinq ans qui suit la vente.

Quels recours en présence d’une clause de non garantie ?


Le contrat de vente peut contenir une clause qui vise à limiter ou exclure les garanties dues par le vendeur. Cette clause est légale uniquement si le vendeur est un particulier (vendeur non professionnel) et s’il est de bonne foi. C’est à dire s’il n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Lorsque le vendeur est un professionnel, la présence d’une telle clause dans le contrat de vente est sans effet.

Source: Webedia, Janvier 2020.

Crédit visuel : kupicoo, Gettyimages.

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