Les fonds immobiliers sont susceptibles d'offrir une performance accessible aux particuliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent en effet un bon moyen d’introduire une part d’immobilier locatif dans son portefeuille. Ce placement n’est cependant pas sans risque, les SCPI sont des unités de compte qui présentent des risques de perte en capital. Mais comment s’y prendre lorsqu’on est investisseur débutant ? Voici des précisions pour y voir plus clair.
Pour faire un investissement immobilier, un investisseur a le choix entre deux solutions :
investir en direct : le nombre de locataires et de biens sont souvent plus restreints dans le cadre d'un investissement en direct
faire un investissement locatif via une SCPI : La SCPI est créée et gérée par une société de gestion. La société de gestion va vendre les parts de la SCPI, l’investisseur fait alors l’acquisition de ces parts et devient associé de la SCPI. Cette société détient, non pas un, mais plusieurs biens immobiliers, ce qui permet de répartir le risque et de diversifier les investissements de la SCPI. Autre avantage, la société de gestion se charge elle-même de la recherche du bien et de la gestion locative. Au moment de déclarer ses revenus, elle adresse aux associés un relevé sur lequel figure le montant des revenus fonciers à reporter sur la déclaration d’impôt. Cela permet de s’affranchir d’une grande partie des soucis liés à l’investissement immobilier, tout en profitant d’une performance potentiellement intéressante, sous réserve du risque de perte en capital inhérent à tout investissement en unités de compte. L’investisseur perçoit donc un revenu qui va dépendre des loyers perçus et de la quantité de parts détenues dans la SCPI. Ce revenu peut varier à la hausse comme à la baisse. A cela s’ajoutent des frais, prélevés par la société de gestion lors de la souscription, annuellement pour la gestion du patrimoine immobilier et lors de la cession des parts.
La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers (actions, obligations, etc.). Les conditions de cession (délais de vente, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l'évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l'immobilier et du marché des parts de la SCPI, ainsi que de la facilité à trouver un acheteur pour vos parts.
Il s’agit d’un placement comportant des risques : ni le rendement, ni le capital investi ne sont garantis, la valeur d’une SCPI évoluant en fonction du marché de l’immobilier.
Dans ce contexte, voici nos 3 éléments importants pour bien choisir sa SCPI et pour y voir plus clair.
1. Introduire des SCPI dans son contrat d’assurance-vie : comment et pourquoi ?
Pour amortir les frais de souscription, il est généralement conseillé de conserver ses parts de SCPI pour une durée a minima de 2 ans. Des parts qu’il est notamment possible d’acquérir via un contrat d’assurance-vie, sous la forme d'une unité de compte, qui présente un risque de perte de capital.
Investir sur des unités de compte constituées de biens immobiliers dans un contrat d’assurance-vie permet en premier lieu de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce dernier en cas de rachat, surtout s’il a plus de 8 ans.
Aussi, alors que le taux de rendement moyen des fonds en euros proposés dans des contrats d’assurance-vie est en baisse ces dernières années, la SCPI s’impose à l’inverse comme étant l’un des investissements susceptible d'avoir une meilleure performance qu'un fonds en euros.
A noter : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et comme tout investissement, l’investissement en unités de compte comprend un risque de perte en capital.
En effet certains rendements de SCPI peuvent parfois atteindre jusqu’à 6% pour les meilleures SCPI du marché (et avoisinent les 4% en moyenne en 2020)(1). Même, si là encore, il ne faut pas l’oublier : ces performances ne sont en aucun cas garanties et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse.
En marge de cela, votre assureur garantit en outre la liquidité de votre investissement.
Dans ce contexte, passer par une assurance-vie pour investir dans une SCPI comporte des avantages :
Optimiser sa fiscalité
Transmettre son patrimoine
Diversifier son investissement et mutualiser les risques
Améliorer les perspectives de performance de son assurance-vie
Attention toutefois, si vous envisagez d’investir dans une SCPI via votre assurance-vie, vous devez savoir que :
Vos choix seront limités. En effet, ce type de procédure ne permet pas d’accéder à l’ensemble de l’offre SCPI disponible en France : seules les SCPI préalablement sélectionnées par votre assureur seront à votre portée.
Investir dans une SCPI est un placement risqué : ni la performance, ni le capital investi ne sont garantis. Les revenus locatifs peuvent diminuer (départ de locataires, re-location moins favorable) et la valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.
La souscription d’une telle unité de compte entraîne des frais qui, du fait de la spécificité de l’investissement en immobilier, sont plus élevés que ceux d’un fonds investi en titres financiers.
Avant d’investir, informez-vous sur la SCPI et la société de gestion, la politique d’investissement, les frais et les risques. Lisez à minima le document d'informations clés, dans lequel vous retrouverez les informations importantes. Pour aller plus loin, vous pouvez consulter aussi les statuts, le rapport annuel et les derniers bulletins trimestriels d’information.
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