Les fonds immobiliers offrent une rentabilité accessible aux particuliers. Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent en effet un bon moyen d’introduire une part d’immobilier locatif dans son portefeuille, mais comment s’y prendre lorsqu’on est investisseur débutant ? Nos conseils pour y voir plus clair.
Pour faire un investissement immobilier, un épargnant a le choix entre deux solutions :
investir en direct : L’investisseur est en première ligne des différentes démarches à effectuer. Il supporte par ailleurs intégralement le risque financier.
faire un investissement locatif via une SCPI : L’épargnant fait alors l’acquisition de parts dans une société de gestion dont il devient associé. Cette société détient non pas un mais plusieurs biens, ce qui permet de répartir le risque et de diversifier ses investissements. Autre avantage, la société de gestion se charge elle-même de la recherche du bien et de la gestion locative. Au moment de déclarer ses revenus, elle adresse aux associés un relevé sur lequel figure le montant des revenus fonciers à reporter sur la déclaration. Cela permet de s’affranchir d’une grande partie des soucis liés à l’investissement immobilier.
Dès lors, comment bien choisir sa SCPI ? Nos 3 conseils pour y voir plus clair.
Si l’épargnant a d’abord pour but de valoriser un capital sur le long terme, il se tournera vers les SCPI de rendement. Ces SCPI permettent de percevoir des dividendes réguliers et de constituer un patrimoine, notamment dans la perspective de la retraite. Pour amortir les frais d’acquisition, il est généralement conseillé de conserver ses parts de SCPI pour une durée de 10 à 20 ans.
Investir sur des parts d’un fonds immobilier dans votre contrat d’assurance-vie vous permet en premier lieu de bénéficier de la fiscalité attrayante de ce dernier en cas de rachat, surtout s’il a plus de 8 ans. Votre assureur garantit en outre la liquidité de votre investissement. Précieux quand on sait que ces deux paramètres sont souvent les points faibles d’un un investissement mobilier !
En résumé, pourquoi introduire des SCPI dans son contrat d’assurance-vie ?
Rappel
Les supports en unités de compte ne garantissent pas le capital versé et sont soumis aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse.
Idéalement, un investisseur avisé détient au moins trois à quatre SCPI différentes en portefeuille pour répartir le risque. Il convient alors de mixer plusieurs classes d’actifs (bureaux, commerces, logements, logistique…), de multiplier les expositions géographiques (Ile-de-France, régions, étranger…) et de sélectionner plusieurs gestionnaires. Si le choix est trop vaste, il existe aussi des SCPI classiques diversifiées.
Au-delà de la catégorie de SCPI, c’est aussi la solidité financière et le style de gestion de la SCPI qui priment. Si les biens sont acquis à un prix trop élevé ou si le taux d’occupation est insatisfaisant, c’est le rendement locatif qui s’effondre.
Dès lors, cinq critères clés doivent être passés à la loupe :
la capitalisation : plus elle est importante, mieux le risque est réparti entre les associés ;
le rendement : rapport entre le revenu obtenu et la somme placée par l’investisseur ;
le taux d’occupation : division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI ;
l’existence d’un marché secondaire : la possibilité de revendre ses parts en cas de nécessité ou pour réaliser une plus-value ;
ainsi que le report à nouveau : ce dernier indicateur reflète le niveau des liquidités dont dispose la SCPI pour faire face aux différents aléas (vacance locative ou baisse des loyers, travaux…).
Les SCPI étant des placements contrôlés par l’Autorité des marchés financiers (AMF), toutes les SCPI sont tenues de publier ces informations.
Ce qu'il faut retenir
Les SCPI sont accessibles aux investisseurs particuliers pour valoriser un capital sur le long terme.
Il est important de diversifier son investissement en mixant plusieurs classes d’actifs, en multipliant les expositions géographiques et en sélectionnant plusieurs gestionnaires.
5 critères clés doivent être passés à la loupe : la capitalisation, le rendement, le taux d’occupation, l’existence d’un marché secondaire ainsi que le report à nouveau.
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