Quelles sont les caractéristiques de la SCPI Primopierre ?
Primopierre est l‘une des plus importantes SCPI du marché en termes de capitalisation, supérieure à 2,5 milliards d’euros. Elle est aujourd’hui quasi exclusivement investie en bureaux, avec une forte prépondérance à Paris et en région parisienne (84 % du patrimoine).
Nos convictions en immobilier de bureau nous portent vers des immeubles adaptés aux demandes des « grands utilisateurs », c’est-à-dire des grandes entreprises ou services publics. Ce sont les grands utilisateurs qui donnent le ton sur le marché locatif, avec des normes de plus en plus élevées en termes de services aux salariés, de qualité environnementale, de connectivité, etc.
Le parc immobilier de Primopierre est donc avant tout un parc de qualité avec plus des 2/3 des actifs immobiliers possédant des certifications environnementales, des localisations stratégiques dans Paris intra-muros ou dans le cœur du Grand Paris.
Sur quels critères investissez-vous, dans un contexte où beaucoup pensent que les bureaux sont trop chers ?
Les bureaux bien placés sont relativement chers aujourd’hui parce que très demandés et relativement plus liquides que les autres biens immobiliers. Nous ne croyons pas à une « bulle » car les prix n’augmentent pas en vertu d’un effet d’entraînement spéculatif, mais plutôt à cause de la rareté des biens de qualité. Il n’y a pas eu de sur-construction de bureaux à Paris, mais plutôt une sous-construction qui fait que le taux de vacance à Paris intra-muros s’élève à 2,2 %, et le taux francilien à moins de 5 %, ce qui est bas.
Cela étant dit, les valeurs au mètre carré appellent à la vigilance car elles sont historiquement élevées. Nous souhaitons donc être prudent et acquérir avant tout des biens délivrant un revenu régulier, achetés à un niveau de loyer qui soit compétitif et qui permettent de conserver les locataires le plus longtemps possible. Des opportunités sont aussi à saisir dans le cadre du projet Grand Paris avec de réelles perspectives de valorisation dans certaines villes principalement situées en 1ère couronne.
Quelles sont les perspectives de primopierre ?
Dans un environnement de taux exceptionnellement bas, nous souhaitons investir plus que les capitaux collectés, afin de contracter des emprunts qui seront positifs pour la performance de la SCPI. Cependant, nous avons fixé une limite à 30 % du taux d’endettement de la SCPI, ce qui nous paraît raisonnable. En outre, nous avons réalisé plusieurs opérations « en gris », c’est-à-dire d’acquisition d’immeubles bien situés mais pas entièrement loués, ce qui permet d’acquérir le bien à un prix décoté et de compter ensuite sur nos équipes d’asset management pour louer la partie vacante dans de bonnes conditions.
Enfin, certains actifs, ayant réalisé leur potentiel de création de valeur, seront cédés dans les années à venir pouvant permettre de dégager un revenu distribuable issu des potentielles plus-values générées.
Interview réalisée en juillet 2019.
