L’encadrement des loyers, en quoi ça consiste ?

Au moment de fixer le niveau de son loyer, tout bailleur s’interroge. Outre les contraintes économiques liées au marché locatif local, il faut jongler avec les diverses réglementations en vigueur. En effet, pour faire face à l’envolée des loyers, les pouvoirs publics ont mis en place à la fin des années 80 un contrôle des loyers dans certaines zones du territoire français.

Encadrement des loyers

Quelles sont les villes concernées ?

Pour savoir si vous êtes concerné par l'encadrement des loyers, vous devez d’abord vérifier si votre bien se situe en zone “tendue”. Aujourd’hui, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants sont déclarées comme telles, soit la plupart des grandes villes de l’Hexagone, banlieues comprises (représentant un total de plus de 1 100 communes).

Il s’agit de lieux où l’on constate un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Cela se traduit par des prix du mètre carré élevés à l’achat et des loyers chers, empêchant certains ménages d'accéder à un logement. Voici quelques exemples de villes concernées : Ajaccio, Bordeaux, Grenoble, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Nantes, Nice, Paris, Strasbourg, Toulouse…. Un simulateur en ligne officiel permet de savoir rapidement si vous êtes concerné.

Quelles sont les contraintes dans les zones tendues ?

Dans ces communes, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Ceci est valable pour tous les logements à usage d’habitation, qu’ils soient loués vides ou meublés, tant qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

Au moment de la signature du nouveau bail, ce loyer pourra, toutefois, être révisé en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers), si cela n’a pas été déjà fait lors des douze derniers mois.

Ce dispositif a été reconduit à partir du 1er août 2020 par le décret du 30 juillet 2020 (1) (modifiant le décret du 27 juillet 2017).

Comment échapper à l'encadrement des loyers ?

Tout d’abord, les zones non tendues ne sont pas concernées. Mais attention car le marché locatif y est moins dynamique, vous devrez donc respecter des tarifs attractifs pour attirer les locataires.

En zones tendues, vous n’êtes pas contraint lorsque vous louez un bien pour la première fois. C’est par exemple le cas si vous mettez sur le marché l’appartement dont vous êtes propriétaire et que vous occupiez jusqu’alors. Vous échappez aussi à l’encadrement si le logement mis en location n’était pas loué depuis plus de dix-huit mois.

Par ailleurs, le décret prévoit deux dérogations à l'obligation de louer au même prix. La première concerne les logements ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Ainsi, pour un appartement loué 400 euros hors taxe par mois, les travaux doivent atteindre au moins 4 800 euros. Vous pourrez relever votre loyer même si le montant des travaux ne représente que la moitié de la dernière année de loyer. Mais dans ce cas, la hausse ne pourra dépasser 15% du coût réel des travaux.

La deuxième dérogation concerne les logements où le loyer est « manifestement sous-évalué » par rapport au marché (preuves à l’appui). Dans ce cas, vous aurez le droit de pratiquer une hausse de loyers égale à “la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire”.

Existent-ils d’autres contraintes ?

A Paris et Lille (ainsi que les communes associées Hellemmes et Lomme), le plafonnement des loyers prévu par la loi Alur et réintroduit par la loi Élan a fait son retour, depuis juillet 2019 dans la capitale et depuis mars 2020 dans la ville du Nord. Dans ces villes, c’est le niveau des loyers qui est encadré. Ainsi, tout nouveau contrat de location doit respecter des « références de loyer » fixées par arrêté préfectoral selon certaines caractéristiques du logement.

Pour chaque catégorie de logements et chaque secteur géographique des zones concernées, il existe un loyer de référence, un loyer de référence minoré (- 30%) et un loyer de référence majoré (+ 20%), exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable. Les biens présentant des caractéristiques exceptionnelles (confort, vue, emplacement…) peuvent bénéficier d’un complément de loyer.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, 2021

Crédit visuel : Gettyimages

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(1) https://www.anil.org/aj-encadrement-evolution-loyers-zones-tendues-2020/

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