Dans quelles régions investir ?

Dans quelles régions investir ?

Après une année 2019 très dynamique sur le marché de l’immobilier, 2020 s’est imposé comme une année pleine d’incertitudes. Entre crise sanitaire, légère remontée des taux, durcissement des conditions d’emprunt et tarifs toujours plus élevés, pas simple de savoir quelles sont les régions à privilégier pour investir.

Immobilier, dans quelle région investir

Dans quelles régions investir ?

Le début de l’année 2020 s' inscrit dans la lignée de l’année 2019. Jusqu’à fin janvier 2020, le volume des ventes a été croissant tout comme les prix qui n’ont cessé d’augmenter (1). Puis la crise sanitaire est arrivée et a pu faire redouter le pire. Mais, en réalité, la pandémie de Covid-19 ne semble pas avoir porté de coup fatal au marché de l’immobilier, loin de là. Après deux mois de blocage entre mars et mai 2020, un effet de rattrapage a eu lieu. Selon une étude réalisée par Le Figaro Immo au printemps 2020 63% des sondés ne souhaitaient pas reporter leur projet immobilier suite à la crise sanitaire (2). Un chiffre encourageant qui s’est confirmé par la suite : ni la première ni la deuxième vague de la Covid-19 n’ont été suffisamment durables pour impacter la résilience du marché immobilier.

Cette résistance du marché semble notamment s’expliquer par des taux d’intérêts toujours relativement faibles (1,20% en moyenne en novembre 2020) et par un attrait renouvelé des Français pour l’investissement immobilier, ce dernier faisant figure de valeur refuge. Outre la volonté de privilégier un investissement sécurisé et rentable, les confinements semblent avoir conduit une partie des acquéreurs à préciser leurs critères d’achat. L’idéal d’une maison spacieuse disposant d’un espace extérieur et permettant le télétravail se profile. En témoignent les recherches effectuées sur les sites internet d’annonces immobilières à la sortie du premier confinement en mai 2020 (3). Cette orientation, confirmée depuis suite à un deuxième confinement en octobre 2020, pourrait bien faire émerger de nouveaux pôles en matière d’investissement immobilier.

Mais, à ce jour, rien n’est moins sûr puisqu’en 2020 le prix de l’immobilier ancien a continué à croître dans une écrasante majorité des villes françaises de plus de 100.000 habitants. Il semblerait donc que les régions dans lesquelles il faisait bon investir en 2019 tiennent leur rang. L’Ouest de la France, le Sud et l’Ile-de-France devraient donc continuer à attirer les investisseurs.

A la conquête de l'Ouest

Selon un classement établi en 2020 par Seloger avec Opinion Way (4) , Rouen s’impose comme étant la ville en France dans laquelle il est le plus avantageux d’investir pour louer à l’heure actuelle. La capitale normande voit ses prix au m² progresser de 4,4% sur un an pour atteindre 2 570 € et la perspective d’augmentation des loyers y est très forte. La ville de Rennes (élue en 2017 première des villes francophones où il fait bon vivre, par le magazine l’Express) est en deuxième position. Avec un prix moyen de 3 634 euros le m² en décembre 2020 (5) (contre 11 404 euros à Paris (6), à seulement 1h30 en train), une population jeune et dynamique (31 ans d’âge moyen) et des achats réalisés en moyenne en 62 jours (7), la capitale bretonne peut être un bon choix pour vous. D’autant plus que les prix grimpent rapidement : plus 12% d’augmentation au cours de l’année 2019. Une belle hausse qui laisse présager une revente profitable.

Sa rivale historique, Nantes, peut aussi être un bon investissement. Malgré un prix au m² tout juste supérieur à Rennes (3 860 euros en décembre 2020), Nantes compense avec une situation géographique enviable, une vie culturelle dynamique et une forte demande. La construction de nombreux bureaux et d’un nouveau centre hospitalo-universitaire devraient renforcer encore l'attractivité de la préfecture de Loire-Atlantique. La présence de nombreux acheteurs facilite la revente. En 2019, Nantes faisait la course en tête dans le classement des villes dans lesquelles un T2 se vend le plus rapidement avec un délai de 49 jours, juste derrière Rennes (42 jours) et Paris (35 jours).(8)

Toujours à l’Ouest, Angers a fait une entrée remarquée à la première place du classement des villes les plus attractives de France en 2018(9). Pour cause, la capitale angevine, située à seulement 1h30 en TGV de Paris, se démarque par sa forte dynamique estudiantine et par des projets urbains ambitieux. Avec une augmentation des prix de 11% en 2019, Angers est la 3e ville de France en termes de hausse des tarifs immobiliers (10). Elle reste néanmoins encore accessible puisqu’en juin 2020 le prix moyen du m² atteint seulement 2 754 euros. (11) Une opportunité à saisir ?

Cap au Sud

Plus au Sud, mais toujours un peu à l’Ouest, vous retrouvez le secteur de la capitale de l’Occitanie, Toulouse. La ville rose, et la Haute-Garonne de façon générale, possède plusieurs atouts justifiants un investissement immobilier. Son fort dynamisme économique lui permet d’avoir un solde migratoire positif. Cela représente autant de nouveaux acheteurs et locataires potentiels et vous permet d’envisager une bonne rentabilité pour votre investissement. D’autant plus que l’offre importante de la ville en matière d’éducation fait que près de 100 000 étudiants de son agglomération recherchent un logement chaque année.

À mi-chemin entre Nantes et Toulouse, vous arrivez en Aquitaine et à Bordeaux. La capitale girondine, longtemps appréciée des investisseurs semble quelque peu marquer le pas en ce moment. Si, depuis la fin de l’année 2019, les tarifs ont cessé leur course folle, ils restent très élevés pour une ville de province (4 649 euros du m² en moyenne en décembre 2020) (12). Si la cité conserve bien des atouts, le dernier en date est aussi celui qui la pénalise le plus. L’ouverture de la ligne à grande vitesse en 2017 place Paris à seulement deux heures de train, a fait gonfler les prix et attire des investisseurs plus fortunés que les habitants de Bordeaux. Néanmoins, son fort dynamisme urbain, estudiantin et démographique en font toujours un bon investissement, à condition, donc, que vous y mettiez le prix.

L’incontournable Ile-de-France

Acheter à Paris n’est pas forcément à la portée de tous les budgets. Mais si le vôtre vous le permet, cela reste plus que pertinent. Certes, le prix moyen au m² a dépassé les 11 000 euros, mais les retombées seront au rendez-vous. Entre les personnes cherchant à se loger pour un premier emploi, les étudiants, les familles, les touristes et les plus fortunés, la demande reste très forte dans la capitale, ce qui vous assure de rentabiliser votre achat, même de petite superficie.

Aussi, les villes plus ou moins limitrophes de la capitale, profitant de l’attrait économique et culturel de Paris sont des choix à ne pas négliger. Saint-Ouen sera par exemple bientôt desservi par la ligne 14 du métro. Dans les années à venir, la ville d’Aubervilliers sera, elle, sur la future ligne 15 du métro, ainsi que sur une prolongation de la ligne 12. Par ailleurs, l’organisation des Jeux Olympiques en 2024 va maximiser la rentabilité de logements situés en proche banlieue, non loin des nouvelles lignes de métro et des sites des compétitions. Ces éléments font gonfler les prix au m² mais les tarifs restent, pour le moment, accessibles pour de nombreux investisseurs. Cela pourrait donc bien être le moment ou jamais de se lancer !

Enfin, la crise sanitaire marquera-t-elle l’essor de la (grande) banlieue parisienne ? Suite aux deux confinements successifs, nombreux sont les citadins, et en particulier les parisiens, qui aspirent à plus de calme, d’espace et de verdure. Selon Le Figaro, 7 cadres sur 10 ambitionnent de partir vivre au vert, sachant qu’un tiers d’entre eux réside à Paris (13) Un rêve qui pourrait se concrétiser non loin de la capitale. Selon un récent classement réalisé par Boursorama, en région parisienne, c’est Massy, commune de l’Essonne située à 15km de la capitale, qui s’impose comme étant la première ville où investir en 2021 (14) grâce à des indicateurs économiques et fiscaux au vert et des prix de l’immobilier encore sages (3 500 €/m² en moyenne). Elle devance Sartrouville, intéressante car éligible au dispositif d’investissement locatif Denormandie.

Villes à fort potentiel, valeurs sûres ou banlieues verdoyantes : 2021 s’annonce comme l’année de tous les possibles après une année 2020 unique en son genre, pour peu que la capacité d’emprunt et le pouvoir d’achat des acquéreurs se maintiennent.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Juin 2021

Crédit visuel : EyeEm, Gettyimages

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