Divorce : gérer un bien immobilier quand deux conjoints se séparent

En pleine séparation, vous vous demandez comment gérer le ou les logements dont vous êtes propriétaire avec votre futur ex-époux(se). Vente, rachat de part, conservation en indivision, quel est le devenir d’un bien immobilier commun en cas de divorce ?

divorce et immobilier

Qu’il se déroule à l’amiable ou qu’il soit de nature contentieuse, votre divorce va entraîner la liquidation de votre régime matrimonial et le partage des biens que vous détenez avec votre futur ex-époux(se). Ce partage concernera notamment les logements que vous avez acquis en commun : résidence principale, résidence secondaire, appartement en location, etc. Plusieurs options se présentent à vous lors d’un divorce pour gérer un bien immobilier, les plus fréquentes étant la vente du logement et le rachat de la part du conjoint.

Cet article est généraliste et à visée informative. Les procédures de divorce sont complexes : les éléments cités ici ne sont pas exhaustifs et ne sauraient constituer un quelconque conseil de la part de Fortuneo.

Divorce et partage des biens immobiliers communs : le rôle du notaire

Pour procéder au partage de la maison ou des appartements que vous possédez avec votre futur ex-conjoint(e), vous devrez faire appel à un notaire. En effet, l’intervention de cet officier public est légalement requise dès que la liquidation du régime matrimonial porte sur des biens immobiliers, et ce, même si vous divorcez par consentement mutuel (à l’amiable, sans juge).

Afin d’étudier votre dossier, le notaire vous demandera de lui fournir divers documents relatifs aux biens : titres de propriété, estimations de valeur établies par des professionnels, tableaux d’amortissement des emprunts, avis de taxe foncière, etc. À l’aide de ces pièces, il effectuera un inventaire chiffré et exhaustif des biens et des éventuelles dettes qu’il conviendra de répartir entre vous et votre époux.

Les options pour gérer un bien immobilier commun lors d’un divorce

En cas de divorce, pour gérer un bien immobilier, les conjoints sont le plus souvent dirigés vers la vente du logement ou le rachat de part (“rachat de soulte”).

La revente du logement

C’est la solution la plus simple à mettre en œuvre, et la plus adaptée si ni vous ni votre conjoint(e) ne désirez conserver le bien immobilier. Une fois la vente du logement finalisée, le fruit de la transaction sera réparti entre vous et votre époux(se).

Le rachat de la part du conjoint

Vous ou votre conjoint(e) pourrez vouloir rester dans la maison familiale après la séparation, ou reprendre seuls un investissement locatif. Dans ce cadre, la personne qui envisage de conserver le bien pourra en acquérir la pleine propriété en rachetant la part de son époux. Ce rachat se fait par le versement d’une compensation financière appelée la “soulte”, dont le montant équivaut dans le cas général à la moitié de la valeur sur le marché du logement.

Le coût du partage des biens immobiliers communs en cas de divorce

Le partage des biens immobiliers lors d’un divorce entraîne le règlement de plusieurs sommes. Vous et votre conjoint(e) devrez notamment verser une rémunération au notaire pour l’acte qu’il a établi. Le montant de cette rémunération, proportionnel à la valeur des biens en jeu, est réglementé. Il faudra prévoir, en plus, le paiement d’honoraires, d’émoluments et de débours correspondant à la réalisation de diverses formalités entourant la rédaction de l’acte.

Vous serez également redevable d’un droit de partage (sauf exception). Il s’agit d’un impôt appliqué sur la valeur des biens, à laquelle ont été soustraites les dettes. Le taux du droit de partage dans le cadre d’un divorce s’élève à 1,80 % depuis le 1er janvier 2021. Il était de 2,50 % auparavant, et passera à 1,10 % au 1er janvier 2022.

Partage des biens immobiliers communs et crédit en cours

Il est possible, au moment du partage, que l’un de vos biens soit accompagné d’un prêt immobilier en cours de remboursement. Si, à l’occasion de votre séparation, vous optez pour la vente du logement, le notaire se servira des fonds collectés suite à la transaction pour solder le crédit auprès de la banque. Seul le montant subsistant sera réparti entre vous et votre époux.
Si l’un de vous procède à un rachat de soulte, le capital restant dû pour le prêt viendra amoindrir la compensation financière à verser à l’autre conjoint.

Néanmoins, une fois devenu plein propriétaire du bien, l’époux qui aura racheté la part de l’autre devra assumer seul le remboursement des mensualités à venir. Il faut noter que la banque n’est pas tenue de désolidariser un crédit immobilier joint si les co-titulaires du prêt se séparent.

La possibilité d’un maintien dans l’indivision

Lors de votre divorce, vous et votre conjoint(e) pourrez hésiter à vendre vos biens immobiliers si le marché n’est pas favorable. Par exemple : s’il y a peu d’acheteurs, ce qui suppose des délais longs et des risques de cession à des prix bas. Il pourra aussi arriver que vous ne puissiez pas racheter la part de votre époux dans l’immédiat par manque de ressources, alors que vous prévoyez de demeurer dans le logement (ou vice-versa).

Face à ces situations, il sera envisageable de maintenir votre maison ou votre appartement en indivision après le divorce. Vous et votre ex-époux(se) resterez alors tous deux propriétaires du logement. Il vous appartiendra de gérer la vente ou le rachat de part ultérieurement, hors du cadre du partage de biens lié à la séparation.

La conservation de l’indivision pourra également s’avérer utile dans le cas d’un investissement locatif de type Pinel. Afin de ne pas perdre votre avantage fiscal, vous et votre conjoint(e) pourrez préférer garder chacun une part du logement.

Pour maintenir un bien en indivision après votre divorce, il sera nécessaire de faire rédiger une convention d’indivision par le notaire. Ce document fixera avec précision les modalités de gestion de la maison ou de l’appartement, et permettra de limiter les litiges avec votre ex-époux(se).

Le moment du partage des biens immobiliers communs

La répartition des biens pourra se dérouler une fois votre séparation actée ou pendant la procédure de divorce. Si vous avez opté pour une séparation par consentement mutuel, elle devra obligatoirement être réalisée avant le dépôt de votre convention de divorce.
Même dans le cas d’un divorce contentieux, vous et votre conjoint(e) serez incités à vous mettre d’accord sur le devenir de vos biens immobiliers. Si vous n’y parvenez pas, le juge chargé de la séparation tranchera. Selon les enjeux (présence d’enfants, etc.), il pourra ordonner le rachat de soulte par l’un ou l’autre des époux, la vente du logement ou son maintien en indivision.

Les biens immobiliers exclus du partage lors du divorce

Lors du divorce, les biens immobiliers concernés par le partage sont uniquement les logements détenus en commun par les conjoints. S’il existe des biens dont la propriété exclusive est attribuée à l’un seul des époux, ils n’entrent pas dans la liquidation du régime matrimonial. Ainsi, vous pourrez intégralement récupérer :

  • les biens immobiliers que vous possédiez avant le mariage ;

  • les biens ou parts de biens que vous avez obtenus par donation ou succession ;

  • les propriétés ou parts de propriétés que vous avez personnellement acquises pendant votre union si vous étiez marié sous le régime de la séparation de biens.

Les informations transmises dans cet article ont un caractère purement informatif et ne sauraient être considérées comme un conseil délivré par Fortuneo (juridique, fiscal, investissement ou autre).

Source: Jellyfish, Octobre 2021

Crédit visuel : Cottonbro, Pexels

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