Encadrement des loyers : le jour d'après

Propriétaires et locataires, tous concernés !

Coup sur coup, le juge administratif a annulé l'encadrement des loyers à Lille puis à Paris. Si vous êtes futur locataire, le loyer demandé pourra être supérieur au loyer du marché. Si vous êtes propriétaire, vous pouvez investir plus sereinement. Mais, attention,un retour des investisseurs signifie aussi une hausse des prix.

L’encadrement des loyers annulé à Lille et à Paris

L’encadrement des loyers a été annulé dans deux des plus grandes villes de France, Lille puis Paris :

  • À l’origine, cette mesure avait été introduite par la loi Alur de 2014. L’objectif ? Lutter contre l’inflation des loyers pour des logements vides ou meublés, dans des zones où il existe de fortes tensions entre l’offre et la demande. Chacune de ces zones devait disposer d’un observatoire local agréé par le ministère du Logement (l’Olap, en région parisienne). À partir des mesures effectuées par cet observatoire, le préfet fixait par arrêté des loyers de référence, qui pouvaient être minorés ou majorés selon les caractéristiques du logement considéré.

  • Problème, le juge administratif a prononcé l’annulation de l’encadrement des loyers fin 2017, estimant que cette mesure allait à l’encontre de l’égalité entre les propriétaires bailleurs… voire entre les locataires eux-mêmes. En ne déterminant des loyers de référence que pour la seule zone de Paris intra-muros (et non l’ensemble des 412 communes de la zone tendue parisienne), le préfet avait commis une erreur de droit.

Vous êtes locataire : ce qui va changer…ou pas

Au-delà de ces considérations juridiques, quels sont les impacts concrets pour les locataires ? Tout dépend de la date de signature de votre contrat de location. Par exemple, si vous vivez à Paris :

  • Si votre bail a été signé après le 1er août 2015 (date d’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers), mais avant le 28 novembre 2017 (date d’annulation), rien ne change. La loi interdit strictement de modifier le loyer prévu au contrat, en-dehors des indices de revalorisation.

  • Si votre bail a été signé postérieurement au 28 novembre 2017, alors le propriétaire du bien n’est plus tenu de respecter un quelconque encadrement des loyers. Si vous signez un bail aujourd’hui, votre propriétaire peut donc vous demander un loyer supérieur aux moyennes observées par quartier. L’avenir nous dira si la fin de cette mesure a eu un réel impact inflationniste sur les loyers, sachant qu’il y aura probablement des disparités importantes entre petites et grandes agglomérations.

Dans un cas comme dans l’autre, rassurez-vous : votre propriétaire ne peut augmenter votre loyer dans des proportions supérieures aux conditions précisées dans le contrat de location. Relisez donc attentivement votre bail pour savoir si, comme souvent, votre loyer est révisé annuellement en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers).

Vous êtes investisseur : horizon dégagé, mais…

En 2017, seul 1 logement parisien sur 5 a été acheté pour être mis en location d’après le réseau d’agences immobilières Century 21. (1) L’encadrement des loyers serait la principale explication à la fuite (toute relative) des propriétaires dans la capitale selon le président de Century 21, Laurent Vimont.

Du point de vue des investisseurs, la fin de l’encadrement des loyers peut donc être considérée comme une bonne nouvelle. Il est désormais possible d’acquérir un bien pour le louer en ayant une plus grande visibilité sur la rentabilité attendue.

Cependant, un autre élément pourrait venir grignoter le rendement des investissements locatifs dans les grandes agglomérations, à savoir la hausse des prix. La Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) estime que les prix devraient augmenter de 2 % pour cette année 2018 après +4.20 % en 2017. (2)

Ce qu’il faut retenir

  • Les locataires en place ne verraient leur loyer augmenter que dans les conditions définies dans le bail (indice de revalorisation).

  • Quant aux nouveaux locataires, le loyer demandé pourra excéder le prix du marché… aux risques et périls du bailleur qui pourrait ne pas trouver preneur s’il est trop exigeant

  • L’abandon de cette mesure peut être vu comme une bonne nouvelle par les propriétaires, mais ne doit pas masquer la hausse des prix qui aura un impact certain sur la rentabilité des investissements locatifs.

Source: YouLoveWords.com

Crédit visuel : Nikada /iStock

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