SCPI Elysées Pierre : une SCPI de bureau pour investir dans le cadre de son assurance-vie Fortuneo Vie

Présentation

Bénéficiez de revenus réguliers indexés sur l'évolution des loyers de bureaux grâce à la SCPI Elysées Pierre, l'une des SCPI les plus résilientes du marché

La SCPI Elysées Pierre, gérée par HSBC REIM, avec son historique de 36 ans et sa capitalisation de 2,7 milliards est l’une des SCPI emblématiques du marché (Source : Rapport annuel 2021).

Elle est principalement investie dans le bureau de qualité, bien situé en Ile-de-France. Elysées Pierre assure une excellente mutualisation du risque avec un patrimoine de 119 immeubles et plus de 330 locataires soigneusement sélectionnés (Source : Rapport annuel 2021).

La crise de la Covid a mis en lumière ses qualités de robustesse et de performance ; un taux de recouvrement des loyers supérieur à 99%, une stabilité de la distribution à 30 euros par part par an (coupon), une appréciation de la valeur des immeubles de 1,4% sur 2021, des réserves de 74 millions d'euros à fin 2021 représentant plus de 9 mois de distribution, un taux de distribution brut sur 2021 de 4,07% et un TRI (taux de rendement global soit coupons + appréciation de la valeur de la part) sur 10 ans de 6,41% à fin décembre 2021 (Source : Rapport annuel 2021).

Ces qualités valident une stratégie d’investissement patrimonial, pensée sur le long terme. Elles ont séduit les investisseurs particuliers et également les investisseurs institutionnels puisqu’environ un tiers des parts est détenu par des personnes morales.

SCPI spécialisée dans le marché des bureaux franciliens, Elysées Pierre cible essentiellement les actifs « Prime » allant de 5 000 à 20 000 m² (avec un prix d'acquisition de 20 à 200 millions d’euros), en 1ère couronne, pour quelques-uns en seconde couronne et, à la marge dans Paris intra-muros. L’Ile-de-France est la première région de France en termes de PIB et c’est une zone créatrice de richesse, bénéficiant d’une grande diversité de profils d’entreprises et de secteurs d’activité, ainsi que d’une forte densité de population qui valorise l’immobilier. Avec 1,9 million de m² de bureaux commercialisés en 2021, le marché francilien est le plus liquide et profond de France (Source : CBRE).

La stratégie adopte également une approche opportuniste avec environ 10 à 15% d’immeubles sur lesquels il est possible de créer ou de recréer de la valeur grâce à une restructuration lourde. Cela lui permet d’obtenir des rendements et des valorisations plus attrayants que ceux obtenus sur des immeubles acquis avec des occupants de longue durée. HSBC REIM a ainsi restructuré et loué un immeuble de 16 620 m² situé à La Défense (anciennement Le Balzac) à la société Lefèbvre Sarrut Dalloz avec un bail de 11 ans signé le 31 juillet 2021. Il s’agit de l’une des 10 plus importantes transactions de l’année 2021 sur le marché de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France. Elle souligne l’attractivité de La Défense, le premier quartier d’affaires d’Europe et valide parfaitement la stratégie de HSBC REIM qui vise le bureau de qualité en Ile-de-France.

Découvrir la société de gestion

L’investissement en supports immobiliers ne comporte pas de garantie de performance, ni de garantie en capital. L’investisseur prend des risques liés notamment à l’activité économique et aux variations des marchés immobiliers.
Les supports en unités de compte ne garantissent pas le capital versé et sont soumis aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ce support d'investissement est labellisé ISR.

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est un placement qui vise à concilier performance économique et impact social et environnemental. Les labels, attribués par des organismes indépendants, constituent un repère unique pour les épargnants souhaitant participer à une économie plus durable.

Avantages

Une stratégie claire et éprouvée depuis plus de 35 ans
Un excellent taux de recouvrement des loyers y compris durant la
crise du Covid (supérieur à 99%)
Une distribution des revenus trimestriels parmi les plus stables du marché

Inconvénients

Risque de perte en capital, pas de garantie en revenus
Horizon d'investissement de long-terme
Revenus corrélés à ceux du marché de l’immobilier d’entreprise

Documentation

L'interview du gérant

Dominique Paulhac

Date de prise de fonction pour la gestion du fonds : 2004
Depuis 2004, Dominique PAULHAC est Président du Directoire de HSBC REIM (France), filiale du Groupe HSBC dédiée à la gestion immobilière.
Il a débuté sa carrière en 1978 en tant qu’analyste financier au bureau d’études du CCF, puis a participé à de nombreuses opérations de fusions/acquisitions. C'est là qu'il s’intéresse tout particulièrement au secteur de l'immobilier et qu'il conseille de nombreuses opérations de références.
Il a contribué activement à la relance de la SCPI Elysées Pierre depuis 2004, tant du point de vue de l’augmentation des capitaux sous gestion que sur le choix des investissements et des arbitrages d’immeubles gérés.
Il est diplômé de Sciences Po Paris et d’un DES en Droit.

Date de l'interview : décembre 2022

Dans un contexte économique inédit d’inflation, de remontée rapide des taux d’intérêt et de tensions géopolitiques, les investisseurs ont particulièrement choyé la pierre parmi leurs placements cette année. Faites-vous la même observation avec Elysées Pierre ?

Incontestablement, l’immobilier a cette année occupé une place de choix dans les portefeuilles des investisseurs, qui ont cherché des stratégies protectrices contre l’inflation – et dont on sait que la pierre est un excellent rempart.

Pour le marché des SCPI, y compris pour Elysées Pierre, après une année de reprise en 2021 tout à fait honorable, 2022 aura été une année excellente, avec des collectes records (Source : Rapport annuel de gestion).

En témoigne le niveau de la collecte nette de notre SCPI, qui devrait dépasser les 100 millions d’euros en 2022, contre 71,8 millions d’euros l’année dernière.

Nos autres indicateurs sont aussi restés très solides : notre patrimoine immobilier a continué de s’apprécier – son actif net revalorisé (ANR) devrait être compris entre +1% et +1,2% cette année, le taux d’occupation de nos immeubles frôle toujours les 90% et celui du recouvrement des loyers reste supérieur à 99% (Source : Rapport annuel de gestion).

La qualité de nos locataires – composée à 80% de grands groupes et d’entreprises de taille intermédiaire – nous a permis de répercuter sans aucune difficulté une partie de l’inflation sur nos loyers. La quasi-totalité de nos baux sont en effet indexés sur l’ILAT (l'indice des loyers des activités tertiaires), qui a pris un peu plus de 5% sur une année glissante*.

Nous disposons par ailleurs d’environ 80 millions d’euros de réserves, soit de 24,6€ par part, représentant près de 9,6 mois d’avance de distribution.

Dans ce contexte, notre SCPI patrimoniale sera en mesure de distribuer un TDVM aux alentours de 4% en 2022, après 4,07% en 2021, et toujours un rendement net de 3,64% (net de frais de gestion et de commission de souscription), inchangé par rapport à l’année dernière (Source : HSBC REIM).

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L'investissement sur des supports immobliers présente un risque de perte en capital.

Quelles opérations avez-vous réalisées en 2022 ?

Sur l’ensemble de l’année, nous avons réalisé six cessions pour 24 millions d’euros de plus-values, et réalisé deux belles acquisitions en septembre : nous avons ainsi acheté Le Kyriel, un immeuble de bureaux très récent de 4.500 mètres carrés situés à Maisons-Alfort, dans le Val-de-Marne, situé au pied d’une station de métro de la ligne 8. Acquis pour 22,3 millions d’euros avec un rendement de 5,11%, il est entièrement loué et occupé par des entreprises de taille intermédiaire et un acteur public.

Nous avons également acheté à Icade, l’Axe 13, sur le site de Nanterre-La Défense, immeuble de bureaux d’Axa de 16.700 mètres carrés, qui dispose pour sa part d’un accès direct au RER au sein même du site. Acquis pour 132 millions d’euros pour un rendement de 4,3%, il est loué à 99% par Axa avec un bail en cours de huit années et à 1% par Monoprix.

Le nombre de transactions réalisées par notre SCPI en 2022 est un peu moins important que les années précédentes car nous arrivons au terme d’une période de "grand ménage" de notre portefeuille, entreprise il y a environ cinq ans, et durant laquelle nous avons cédé un certain nombre de biens obsolètes, trop onéreux à restructurer ou tout simplement sortis de notre cible qualitative. (Source : HSBC REIM)

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Votre SCPI a également obtenu cette année la labellisation ISR

Tout à fait. Cet important travail de fond sur la qualité de notre parc s’est accompagné de l’obtention du label ISR le 14 octobre dernier. Nous sommes très satisfaits de cette labellisation : la mesure de l’efficacité énergétique et la définition, pour chacun de nos immeubles, d’un plan d’actions en vue d’améliorer leur performance environnementale, sociale et de gouvernance (ESG), ont mobilisé nos équipes pendant environ une année. Il a fallu aussi intégrer de façon plus stricte et formalisée le volet ESG dans notre process d’acquisition.

In fine, la labellisation ISR fut un travail d’approfondissement de notre métier de gestionnaire immobilier. Nous connaissons ainsi mieux nos immeubles, ce nous permet d’en améliorer la performance énergétique, de mieux fidéliser nos locataires, de rendre plus attractifs nos actifs, et en fin de compte, de mieux les valoriser.

La collecte sur les SCPI en 2022 aura été en effet exceptionnelle, mais le marché semble observer des signes de ralentissement en cette fin d’année. Faut-il s’en inquiéter ?

J’entends ici et là des oiseaux de mauvais augure sur les perspectives du marché mais je crois qu’il faut raison garder. Il est vrai que certains segments – je pense en particulier au logement – sont moins dynamiques, mais en ce qui nous concerne – les bureaux franciliens de qualité très bien placés – les signaux restent au beau fixe. Si les projections macroéconomiques ne sont pas éclatantes, évidemment, il y a toujours de la croissance, les chiffres de l’emploi sont excellents, et l’Ile-de-France reste bien sûr un marché privilégié.

Pour les SCPI, il n’est pas exclu que la période 2023 soit moins flamboyante que 2022 en termes de collecte, qui, je le rappelle, a atteint des records (Source : ASPIM). Avec la remontée des taux d’intérêt, certains placements sans risque – tels que les dépôts à terme – ont retrouvé des couleurs et font mécaniquement un peu de concurrence à la pierre papier (Source : Banque de France).

L’ambiance, en cette fin d’année, est aussi plus attentiste face aux prochaines décisions des banques centrales, de la courbe des taux d’intérêt et de l’inflation. Mais cela ne nous rend pas du tout pessimistes. On sait que l’inflation ne redescendra pas abruptement ces prochaines années et que dans ce contexte, nos placements, excellents protecteurs contre l’érosion monétaire, vont continuer à tirer leur épingle du jeu.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Tout cet argent collecté est bien sûr un élément positif pour les SCPI, mais dans le contexte attentiste que vous décrivez, y a-t-il aujourd’hui des opportunités d’achat suffisantes pour investir cette collecte ?

En termes de volume investi, les chiffres du 3e trimestre sont très bons pour les SCPI, mais oui, le 4e trimestre s’avère plus calme. D’un côté, les acheteurs prennent en compte un environnement de taux qui a changé rapidement. De l’autre, le marché restant très sain, les vendeurs n’ont pas de pression particulière à céder leurs actifs, et surtout pas à n’importe quel prix. Il y a des opportunités d’achat, mais il faut prendre son temps. Nous privilégions la qualité à la quantité.

Votre SCPI se concentre principalement sur une classe d'actifs, les bureaux, sur laquelle des inquiétudes s'expriment. Les nouveaux usages et la démocratisation du télétravail ont mené beaucoup d'entreprises à limiter leur surface d'occupation, et la structuration du marché semble évoluer. Comment ces élements influent-ils aujourd'hui sur votre stratégie d'acquisitions ?

Avec la pandémie de coronavirus, certains avaient prédit la mort du bureau. Près de trois années se sont écoulées depuis l’arrivée de la crise sanitaire, on voit bien que les SCPI de bureaux s’en sortent très bien ! Elysées Pierre évolue sur un segment privilégié selon nous.

Oui, les usages changent, beaucoup de grandes entreprises ont réduit leur surface d’occupation, de 5%, 10%, voire 20%. Mais dans les secteurs d’affaires attractifs de Paris et de la première couronne, la demande d'actifs de qualité est restée vraiment très forte, en particulier de la part des PME, qui se jettent sur les surfaces libérées par les grands groupes (Source : CBRE).

Actuellement, nous sommes surtout sollicités sur les questions de normes environnementales et de durabilité plus que sur celles du télétravail. Nous nous adaptons : au-delà de nos plans d’actions ESG, nous n’achetons que des immeubles divisibles – qui peuvent être transformés en plusieurs lots pour accueillir plus de locataires – et nous proposons davantage de flexibilité aux occupants dans la durée de nos baux.

La fiche synthétique


Date de création	3-févr.-86
Société de gestion	HSBC REIM (France)
Eligibilité	Fortuneo Vie* uniquement
Code ISIN	QS0002005300
Indicateur de risque DICI⁽¹⁾	3 sur 7
Valeur liquidative⁽²⁾	Hebdomadaire, chaque lundi. Si le lundi est férié, la valeur liquidative sera celle du vendredi de la semaine précédente (si non férié lui aussi). Les demandes de versements, d'arbitrages ou de rachats devront donc être enregistrées avant 19h le samedi précédent pour être valorisées le lundi suivant (ou enregistrées le jeudi précédent avant 20 heures si le lundi suivant est férié).
Prix de souscription de la part	804,37 EUR / part
Valeur d’achat	97,5% du prix de souscription de la part soit 804,37 EUR / part
Commission de souscription	6% maximum du prix de souscription
Valeur de retrait	775,5 EUR / part
Valorisation de l’unité de compte sur le contrat	Egale à la valeur de retrait
Souscription minimale initiale	1 part
Souscription minimale ultérieure	néant
Montant d’investissement maximum	L’investissement sur ce support ne peut excéder 50 % de l‘encours total du contrat Fortuneo Vie (et dans la limite de 50 000 euros)


Modalités d’investissement sur le contrat	Les versements à l‘adhésion, versements complémentaires, arbitrages, rachats partiels et rachats totaux sont autorisés sur la SCPI. Les versements programmés et les rachats partiels programmés ne sont pas autorisés
Frais de sortie⁽³⁾	néant
Taux de rétrocession Fortuneo sur encours gérés⁽⁴⁾	0,35
Valeur de rachat	Egale à la valeur de retrait
Revenus	Coupons versés mensuellement sur le fonds en euros Suravenir Rendement 2, le deuxième jour ouvré du mois suivant
Montant du coupon	85% du dividende
Documentation contractuelle	Consulter
Orientation de gestion	Bureau de qualité en Ile de France
Style de gestion	Prudent
Devise	EUR
Durée d'investissement recommandée	10 ans
Affectation des résultats	Capitalisation
Domiciliation	France
Label(s)	Label ISR (depuis 14/10/22)

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Vous pouvez investir jusqu'à 50 % de vos avoirs sur ce support (dans la limite de 50 000 euros) dans le cadre de votre contrat Fortuneo Vie.

La fréquence de la valeur liquidative de la SCPI étant hebdomadaire, les opérations d'achat ou de vente de parts de SCPI réalisées sur le contrat ne seront valorisées qu'une fois que la valeur liquidative suivant la date de l'opération sera connue, à savoir chaque lundi (ou le vendredi de la semaine précédente si le lundi est férié).

Cela peut donc avoir pour impact, en cas de rachat partiel ou total, de différer de quelques jours le versement du capital ou, en cas d'opérations effectuées entre-temps sur le contrat, de différer leur prise en charge jusqu'à cette valorisation.

Seules les demandes de versements, d'arbitrages ou de rachats effectuées sur la SCPI avant 19h le samedi pourront bénéficier de la valeur liquidative du lundi suivant (ou avant le jeudi 20h si le lundi suivant est férié).