Compagnie Immobilière ACOFI (FR0010113233)

La Compagnie Immobilière ACOFI investit uniquement dans les foncières cotées, dont le seul objet est d’acquérir des immeubles pour les louer ; sont ainsi exclus les promoteurs, les constructeurs et tout autre activité périphérique.

Le fonds est investi uniquement dans la zone euro pour éviter le risque de change.

Le portefeuille est toujours investi (taux d’investissement moyen compris entre 90% et 95%) et concentré.
La Compagnie Immobilière ACOFI est exposée à 80% sur les bureaux et les centres commerciaux gérés par des équipes très spécialisées reconnues.

Le fonds procure une diversification des placements à travers une exposition sur l’immobilier liquide, performant et diversifié. L’immobilier coté est le seul accès aisé pour tous les investisseurs aux grands centres commerciaux et aux immeubles tertiaires les plus performants de la zone euro. Le profil de risque spécifique de ce secteur qui bénéficie de l’indexation des loyers est souvent source de surperformance dans la durée.

Au 30 juin 2011, la Compagnie Immobilière Acofi affiche une performance de +8,38% (part AC) en surperformance de +1,6 % par rapport à son indice de référence et de +1,2% par rapport au CAC 40 dividendes nets réinvestis et ce avec une volatilité inférieure à ces indices (4,8 points de moins que le CAC 40). Cette bonne performance s’explique entre autre par le repositionnement opportun du fonds sur les valeurs de bureaux fin 2010 (marché en bas de cycle) après avoir profité de la bonne tenue des foncières de centre commerciaux pendant la crise.

Les choix de Compagnie Immobilière Acofi peuvent être résumés de la manière suivante :

• sélection des foncières de centres commerciaux exposées au pays d’Europe du nord où la consommation est la plus forte ;
• sélection des foncières de bureaux exposées aux marchés les plus efficients (bénéficiant d’un taux de vacance faible) en bas de cycle et qui bénéficieront ainsi en premier de la reprise économique ;
• sélection des foncières disposant de forts leviers de croissance interne (projets de développement, niveau de loyers modéré, etc.) et capables de créer de la valeur y compris dans un contexte économique difficile ;
• sélection des valeurs à haut rendement.

L’immobilier coté se comporte-t-il comme de l’immobilier ou des actions ?

Tout dépend de la durée d’investissement, sur le long terme la corrélation avec le sous-jacent est forte (proche de 0,8). Sur le court terme, le comportement est celui des actions, toutefois le secteur présente un caractère résilient en amortissant fortement les baisses du marché. Cette caractéristique est d’autant plus marquée au travers de la sicav Compagnie Immobilière Acofi (le fonds capte en moyenne 60% de la hausse du CAC 40 et 30 % de la baisse depuis sa création).

Le secteur semble avoir acquis un statut de valeur refuge ?

Il est vrai que la moindre volatilité et la sur-performance du secteur par rapport au CAC 40 en font une allocation particulièrement attractive. Sur 10 ans, la sicav Compagnie Immobilière Acofi surperforme ainsi le cac 40 de 12% en moyenne annuelle pour une volatilité inférieure de 9 points. Par ailleurs, l’engouement retrouvé des investisseurs pour l’immobilier après la crise de 2008 conforte la valorisation des immeubles et in fine celle des foncières.

Quelles sont les différences entre les fonds d’immobilier coté et les SCPI ?

Elles sont nombreuses. La SCPI est un produit d’investissement peu liquide sur lequel l’investisseur peut mettre de la dette pour acquérir une part comme pour l’achat d’un immeuble en direct. Les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Les fonds d’immobilier coté sont liquides ; ils ne font en principe pas l’objet d’un montage avec de la dette (l’effet de levier se trouve au niveau du bilan des foncières) et jouissent de la fiscalité des valeurs mobilières. Par ailleurs, les foncières de part la taille de leur bilan et leur savoir-faire parfois exclusif sont l’unique accès aux immeubles de grandes tailles et aux centres commerciaux. J’ajouterais qu’il n’y a pas de droit de mutation à acquitter sur l’immobilier coté.

Quelles sont les perspectives du secteur ?

Le secteur offre aujourd’hui un rendement élevé (5% pour la sicav Compagnie Immobilière Acofi) construit sur un bas de cycle. Rentrer sur le secteur permet donc de profiter de ce rendement tout en se positionnant pour la reprise du cycle immobilier. Si l’intensité de celle-ci sera fonction de l’évolution des conditions macroéconomiques, il est possible à travers un « stock picking » sélectif de bénéficier de la croissance des foncières qui disposent d’un portefeuille de projets significatif. Seule une hausse des taux d’intérêt sans croissance économique pourrait nuire au secteur (et également aux autres classes d’actifs) mais la situation semble s’orienter vers le cas inverse puisque la remontée des taux long observée en début d’année s’est enrayée et les indices d’indexation des baux sont de nouveau orientés à la hausse.

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